Договор аренды земли: последняя «прошивка»

Следует отметить, что данное событие  ждали уже достаточно долго, ведь еще с апреля 2015 года заключение договоров аренды земли уже начало осуществляться по новым требованиям, а типичная форма так и оставалась старой.

В данной статье мы проанализируем основные именения, которых претерпела устаревшая форма договора, а именно:

1) введена возможность заключения одного договора аренды для нескольких участков («множественность  предмета аренды»);
2) раздел «Срок действия Договора» дополнен условиями относительно минимальных сроков:

—  в случае аренды земельного участка (земельных участков) с/х назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок аренды не может быть менее семи лет;

— в случае создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности земельный участок (земельные участки) предоставляется (предоставляются) в аренду на срок не менее 30 лет;

— в случае передачи в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на которых проводится гидротехническое мелиорация, —  срок действия договора аренды земли не может быть меньше 10 лет;

3) введена обязанность арендатора в случае получения в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, земельных участков с/х  назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на которых проводится гидротехническое мелиорация, осуществлять инвестиции в развитие и модернизацию соответствующих мелиоративных систем и объектов инженерной инфраструктуры и способствовать их надлежащей эксплуатации;

4) включена рекомендация в случае аренды земельных участков с/х назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства прилагать к договору агрохимический паспорт поля, земельного участка;

5) с раздела внесения арендной платы исключено положение об отработочной форме расчета; натуральная же  форма  предусмотрена только для земель частной собственности (при этом расчет в натуральной форме должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы).

6) теперь пересмотр размера арендной платы возможен также в случае изменения размеров арендной платы, установленной Налоговым кодексом Украины и изменения нормативной денежной оценки земельного участка  государственной и коммунальной собственности;

7) полностью исключен раздел «Условия и сроки передачи земельного участка в аренду» (который содержал положения о разработке проекта отвода, условие о передаче земельного участка после государственной регистрации договора);

8) определено, что договор заключается в 2-х экземплярах и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Если стороны договорились о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Следует отметить, что в целом данные изменения являются положительным сдвигом в регулировании земельных отношений. Вместе с тем,  положение относительно «множественности» предмета аренды может быть больше «неудобным» условием, чем полезным. Ведь для регистрации права аренды каждого из земельных участков необходимо подавать свой пакет документов, с обязательным приложением оригинала договора, который у арендатора остается один. Кроме того, в случае необходимости расторгнуть договор или изменить условия по аренде одного из участков возникает необходимость вносить существенные изменения в весь договор.

Арендаторам также следует принимать во внимание тот факт, что Приказом Минагрополитики Украины от 25.11.2016 г. № 489 утвержден новый порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов. Кроме того, решением Одесского городского совета от 29.06.2016 г. №756-VII утверждена техническая документация по нормативной денежной оценке земель г. Одесса, которая применяется уже с 1 января 2017 года, что влечет за собой обязанность как арендаторов так и землепользователей следить за тем, чтобы использовать актуальные нормативно правовые акты при реализации своих прав и обязанностей.