Изменения в сфере государственной регистрации недвижимости и корпоративных прав

Борьба с рейдерством – один из основных месседжей новой власти. Так, началом практических изменений в данном направлении должен стать законопроект №1056-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности», за который во втором чтении ВР проголосовала 03.10.2019 года. На дату публикации данной статьи закон готовится на подпись.

Основные его положения касаются: ЗУ «О нотариате», ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее – Закон о регистрации прав) и ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований» (далее – Закон о регистрации юридических лиц).

Рассмотрим изменения, которые ждут нас уже через 10 дней после официального опубликования данного закона:

• аккредитованные субъекты в сфере государственной регистрации прав потеряют полномочия – будет способствовать снижению количества мошенничеств и рейдерских атак, поскольку именно через таких регистраторов реализовывались практически все незаконные регистрационные действия;
• доступ в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав) и Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР) будет осуществляться путем многофакторной аутентификации, в порядке определенном КМУ – данные изменения имеют целью повысить защищенность данных и исключить незаконный доступ;
• для подачи документов представителем как физ. так и юрлица (кроме: законного представителя физлица; директора, подписанта, лица, уполномоченного подавать документы для государственной регистрации за данным ЕГР юридического лица) теперь необходимо будет нотариально заверенная доверенность – сделает невозможным представление документов на проведение регистрационного действия не уполномоченным лицом, поскольку регистратор обязан будет проверить действительность доверенности, удостоверенной в Украине;
• безотлагательное уведомление собственника объекта недвижимого имущества, в отношении которого подано заявление, а также соответствующего пользователя, обременителя о подаче / получении заявления на проведение регистрационных действий - в случае надлежащей технической реализации данного положения такая функция своеобразного маяка способна существенно повысить степень защиты объекта;
• акты приема-передачи доли (ее части) в уставном капитале юридического лица, акт приема-передачи имущества, как вклад в уставный капитал юридического лица, будут выкладываться на нотариальных бланках – введет дополнительный уровень проверки подлинности документов — все нотариальные бланки регистратор обязан будет проверить. Самостоятельно это можно осуществить по ссылке;
• по нотариальной формы договора купли-продажи доли (ее части) в уставном капитале юридического лица – в отличие от текста законопроекта к 1 чтению, принята его редакция не содержит требований относительно обязательного нотариального удостоверения договоров приобретения доли в уставном капитале ООО, внесение дополнительного вклада и договора о прекращении общества.

Предусмотрено, что в случае продажи доли в уставном капитале юридического лица (кроме АО, ООО и ОДО) по нотариальному договору государственная регистрация осуществляется тем же нотариусом, что и совершил нотариальное действие.

Следовательно, для подавляющего большинства участников юридических лиц, функционирующих в форме ООО – процедура продажи доли (ее части) не изменится. Только в случае, если ее приобретать иностранное юридическое лицо – необходимо будет предоставить государственному регистратору документ, подтверждающий регистрацию в стране его местонахождения (извлечение из торгового, банковского, судебного реестра и т. п).

• процедуры проверки правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц при осуществлении государственной регистрации: для физлиц она будет происходить путем получения сведений из Государственного реестра актов гражданского состояния граждан, для иностранцев — на основании документа, удостоверяющего его личность и является основанием для пребывания в Украине; для украинских юридических лиц – путем получения из ЕГР сведений о таком лице, в том числе о ее учредительные документы; для юридических лиц-нерезидентов — на основании документа, подтверждающего регистрацию такого лица в стране его местонахождения (извлечение из торгового, банковского, судебного реестра и т. п), и ее учредительных документов (их копий), легализованы (консульская легализация или проставление апостиля) – призвано обеспечить дополнительную проверку лиц и их полномочий по подаче документов для государственной регистрации;
• усиление мер контроля за регистрационными действиями – автоматический мониторинг рисковых регистрационных действий с критериями, определенными Кабинетом Министров Украины, блокировка доступа к реестру, проведение мероприятий повышения квалификации для регистраторов.

Анализируя вышеприведенные положения, стоит отметить, что революционных изменений все-таки ожидать не стоит. Конечно, наиболее существенным станет факт ликвидации аккредитованных субъектов государственной регистрации. Однако, учитывая, что исполнительным органам сельских, поселковых и городских советов и государственным администрациям оставили полномочия в сфере государственной регистрации – существенного уменьшения количества уполномоченных субъектов в сфере государственной регистрации скорее всего не состоится.

Вместе с тем, скандальный опыт прошлых лет уже привлек детальное внимание правоохранительных и контролирующих органов к данной сфере. Надеемся, что данный факт лишь будет способствовать активному противодействию злоупотреблениям государственными регистраторами своими полномочиями.