Украинцы могут потерять землю в Крыму!

20.03.2020 г. был опубликован Указ президента РФ № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 года» о расширении перечня территорий (земельных участков), которые не могут быть в собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Ющенко Алексей Петрович

руководитель корпоративной практики, адвокат

К указанному перечню земель отошла практически вся территория Крыма за исключением только некоторых районов, а именно: Первомайского, Красногвардейского и Белогорского, и Верхнесадовского сельского совета в Нахимовском районе Севастополя. Указанные районы не граничат с материковой частью Украины и не имеют выхода к Черному морю.

Признание территории пограничной зоной фактически поставило вне закона права собственности лиц, не имеющих российского гражданства (или резидентства в контексте юридических лиц).

В соответствии с положениями п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут иметь в собственности земельные участки на приграничной территории, перечень которых определен Президентом РФ.  В то же время положение ст. 238 ГК РФ требует от таких лиц, в собственности которых находится земельный участок, расположенный в пределах пограничной территории, отчуждения ее в течение года с момента возникновения права собственности этого лица на этот участок. 

Если иностранный субъект не совершит отчуждение такого участка, то по решению госоргана или органа местного самоуправления участок подлежит принудительной продаже. Аналогичного мнения придерживается Департамент недвижимости (Письмо Министерства экономического развития РФ от 15 июня 2011 года № Д23-2555), в котором указано, что земельные участки, расположенные на приграничных территориях, которые утверждены Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 N 26 и находятся на праве собственности у иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, должны быть отчуждены в установленном российским законодательством порядке как имущество, которое в силу закона не может принадлежать указанным лицам. Указанные участки могут быть предоставлены иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам только на праве аренды. Таким образом, ряд иностранцев, являющихся собственниками земельных участков на территории Крыма станут заложниками вышеупомянутой законодательной новеллы.

По сути, указанным Указом нарушается ряд имущественных прав не только украинцев, которые законно владеют земельными участками в Крыму, но и граждан других 54 стран: Беларуси, Германии, Казахстана, Узбекистана, Израиля, Литвы, Австралии, Вьетнама, ОАЭ, Саудовской Аравии и других стран (по данным российского Госкомрегистра), которые до 2014 года рассматривали Крым, как привлекательный регион для инвестирования путем приобретения как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Можно не сомневаться, что «государственная машина РФ» сделает все, чтобы вытеснить «не русских» с территории полуострова, а потому до марта 2021 года включительно все иностранные собственники земли на территории Крыма (за исключением территорий, указанных выше) вынуждены будут либо продать указанные земельные участки, либо получить гражданство РФ, а если речь идет об иностранном юридическом лице – то инкорпорировать бизнес по российскому законодательству и передать такое имущество вновь созданному юридическому лицу.

В то же время, остро стоит вопрос судьбы недвижимости, которая может находиться на указанном земельном участке. Судебная практика идет через распространение безусловной связанности здания (сооружения) с земельным участком, а, соответственно, необходимости принудительного отчуждения как самого земельного участка, так и недвижимости, находящейся на ней. На сегодня российский реестр судебных решений изобилует подобными решениями (правда, пока в отношении других регионов) и позиция судов в подобных вопросах однозначна – лицо должно осуществить отчуждение в предельный срок не только земельного участка, но и недвижимого имущества, которое находится на нем.

Относительно сроков отчуждения, то специалисты склоняются к мнению, что годовой срок должен исчисляться следующим образом:

- для имущества, приобретенного в собственность до определения территории пограничной, - с даты Указа Президента РФ (для территории Крыма это 20.03.2020г.);

- для имущества, приобретенного в собственность после определения территории пограничной – с даты приобретения в собственность.

Поэтому, учитывая предельные сроки выполнения условий Указа № 201 гражданам Украины, в собственности которых находится недвижимость и земельные участки на территории Крыма, необходимо заблаговременно определить будущую судьбу собственного имущества, чтобы избежать негативных имущественных последствий.

Граждане Украины, которые проживают на территории Крыма и имеют недвижимость в собственности вместе с земельным участком и не оформили гражданство РФ теперь, к сожалению, поставлены в условия, когда они вынуждены либо продать такую недвижимость, или стать гражданами РФ.

Учитывая значительный спад интереса со стороны иностранных граждан и компаний к недвижимости в Крыму, осуществить реализацию недвижимости по приемлемой цене будет достаточно сложно.

Необходимо отдельно отметить, что обязательство по продаже недвижимости возникает у иностранцев или иностранных компаний только в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов и не относится к недвижимости, которая расположена на земле, находящейся в аренде, или не связана с собственностью на землю (например, квартиры или помещения). И хотя в соответствии с ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального Закона N 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом переходит в совместную долевую собственность собственников, однако практики распространения требования обязательного отчуждения такой недвижимости пока не имеет. 

Лично я вижу для лиц, которые не желают терять недвижимость также другой способ, который не предусмотрено прямо, но его возможность вытекает из других норм права, — это отказаться от права собственности на землю и передачи ее в пользование на условиях аренды. Такой способ будет целесообразен, например, для владельцев коммерческой недвижимости, которые еще надеются сохранить свои активы или деятельность в Крыму. 

Контакты

Выберите город