Предостерег, одолжил, удовлетворил: ипотечная оговорка, как эффективное средство против недобросовестности должников

Закон Украины «Об ипотеке» в статье 33 предусматривает право ипотекодержателя на удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения основных обязательств должником (ипотекодателем).

Законом предусмотрено два пути обращения взыскания: судебный и внесудебный.

В случае удовлетворения иска в судебном порядке в решении указываются все требования и их объем, меры по сохранности предмета ипотеки, способ его реализации, а также требования других кредиторов (при наличии). В то же время, суд по заявлению ипотекодержателя может вынести и решение о выселении жильцов (в случае, если в ипотеку переданы жилой дом или жилое помещение), однако в этом вопросе есть определенные особенности. Так, Верховный Суд придерживается позиции, что выселение бывших собственников квартиры возможно лишь при условии, когда такая квартира или дом были приобретены за кредитные средства, а вот если она выступала лишь как обеспечение – то выселение возможно только при предоставлении другого жилого помещения.

Однако, ввиду того, что судебный спор может затянуться на годы, все чаще стороны выбирают внесудебный путь удовлетворении требований ипотекодержателя.

Преимуществом такого метода является возможность передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или же продажа ипотекодержателем от своего имени предмета ипотеки третьему лицу – без обращения в суд, что значительно сокращает сроки и затраты, связанные с обращением взыскания. Обычно это осуществляется по отдельному договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или же на основании так называемой «ипотечной оговорки», содержащейся в договоре ипотеки (которое приравнивается к договору об удовлетворении требований) – и в этой статье мы проанализируем именно такую оговорку как механизм защиты прав ипотекодержателя.

Еще один козырь применения внесудебного способа – это возможность удовлетворения своих требований по истечении сроков исковой давности. И хотя такая позиция сегодня является достаточно противоречивой, однако, пока Верховный Суд считает, что с истечением сроков исковой давности обязательство не прекращается – кредитор имеет право в порядке, предусмотренном договором, удовлетворить свои требования за счет ипотечного имущества – что невозможно сделать в судебном порядке.

Ипотечная оговорка, как таковая, вполне может быть самостоятельным предметом для разрешения споров. И, что самое важное – является хорошей возможностью достаточно быстрого урегулирования вероятного спора еще на стадии заключения договора, или во время внесения изменений в него. Однако, следует уделить особое внимание содержанию такой оговорки, предусмотрев решение всех возможных проблем, а также четко определив алгоритм действий в случае нарушения договора должником.

Так, законодательство предусматривает два способа удовлетворения требований по такой оговорке, а именно путем:

- передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства;
- продажи ипотекодержателем от своего имени предмета ипотеки любому лицу по договору купли-продажи.

Закон требует, чтобы в ипотечной оговорке был четко указан возможный способ обращения взыскания. При этом, при наличии в такой оговорке нескольких вариантов обращения – право избрания одного из них остается именно за ипотекодержателем. Поэтому, если вы планируете заключить подобный договор как ипотекодержатель – очевидно, что в ваших интересах предусмотреть в оговорке возможность самостоятельно выбрать один из вышеупомянутых способов.

Кроме того, закон требует в предостережении указать:

- условия, в случае наступления которых ипотекодержатель может использовать свое право на внесудебное взыскание;

- порядок определения стоимости, по которой ипотекодержатель приобретает право собственности на предмет ипотеки, или порядок определения цены, по которой будет реализован предмет ипотеки ипотекодержателем (забегая вперед, отмечу, что положения ст. 37 Закона «Об ипотеке» императивно определяют такую стоимость на уровне не ниже, чем будет определена субъектом оценочной деятельности на момент обращения взыскания – в этой части стороны не имеют полной свободы, а следовательно, проведение оценки является обязательным. В то же время, ст. 38 того же закона предоставляет возможность сторонам определить стоимость продажи имущества по договоренности, но на уровне не ниже обычных цен);

- приемлемые и надлежащие способы обмена сообщениями между сторонами договора.

Рассмотрим порядок действий в случае, если нарушение обязательства уже произошло

Первое, что необходимо сделать – это направить требование об устранении нарушений. Так, согласно ст. 35 ЗУ «Об ипотеке» кредитор (ипотекодержатель) обязан направить ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, требование об устранении нарушений. В таком документе излагается суть нарушения, требование о его устранение и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае ее неудовлетворения в течение периода, который не может быть меньше 30 дней.

То есть, ипотекодержатель приобретает право воспользоваться внесудебным способом обращения взыскания не ранее, чем на 31 день с момента получения должником требования.

Анализируя судебную практику по оспаривание сделок, осуществленных в порядке удовлетворения требований ипотекодержателя, можно прийти к выводу, что большинство из них обусловлены именно нарушением процедуры, в том числе неполучением почтовой корреспонденции. Поэтому, для нивелирования возможности спора сторонам рекомендуется указывать в договоре ипотеки именно те адреса, на которые будут направляться официальные документы – для того, чтобы такое сообщение считалась исполненной надлежащим образом, а во время направления требований было возможно определять срок с учета продолжительности почтового оборота.

Относительно определения, что в случае возвращения такого требования без вручения на адрес отправителя – адресат будет считаться уведомленным днем возврата такого отправления (аналогичные нормы сейчас применяются и в Налоговом кодексе Украины) – то такая возможность является спорной, однако ее можно указать в договоре в качестве предостережения на «крайний случай», если лицо будет уклоняться от получения корреспонденции.

Как правило, на этой стадии ипотекодатель уже должен определиться, каким из двух способов он желает удовлетворить свои требования.

Передача ипотекодержателю прав на предмет ипотеки

Регистрация права собственности за ипотекодержателем может быть проведена либо государственным регистратором, либо же нотариусом, выполняющим функции такого регистратора.

В этом случае необходимо четко соблюдать не только положения ипотечного договора, Закона Украины «Об Ипотеке» и Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», но и п. 61 «Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», которое утверждено Постановлением КМУ № 553 от 23.08.2016 г.

Так, государственному регистратору подается среди прочего:

1. Договор об удовлетворении требований, или договор ипотеки с соответствующей оговоркой;
2. Копия письменного требования об устранении нарушений, направленного ипотекодержателем ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя;
3. Документ, подтверждающий наличие факта завершения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, если более длительный срок не указан в соответствующем письменном требовании;
4. Закладная (если ипотечным договором предусмотрено ее выдачу).

Наличие зарегистрированного запрета на отчуждение имущества, наложенного нотариусом во время удостоверения договора ипотеки, на основании которого приобретается право собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки других обременений на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем, однако, последнее утверждение относится лишь к финансовым учреждениям( п. 7 ч. 4 ст. 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), а потому, в случае, если на имущество наложен арест – он будет существенной преградой ипотекодержателю, что не является финансовым учреждением, для удовлетворения его прав.

Продажа ипотекодержателем предмета ипотеки третьему лицу

Поскольку речь идет о недвижимости, то такой договор требует обязательного нотариального удостоверения.

Ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно сообщить ипотекодателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить этот договор. При этом, в таком сообщении должна быть указана цена, по которой такой предмет ипотеки будет реализован, предварительная дата и место заключения договора.

Ипотекодержатель вправе заключить такой договор от собственного имени в случае, если в течение 30-дневного срока со дня получения уведомления о продаже предмета ипотеки лицо, которое имеет зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, письменно не сообщила ипотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки, или если лицо, которое выразило намерение приобрести предмет ипотеки, уклоняется или по другим причинам не совершает действий до заключения договора купли-продажи предмета ипотеки с ипотекодержателем в течение 5 дней после окончания вышеуказанного тридцатидневного срока.

Как уже отмечалось ранее, продажа осуществляется по цене, которая будет не ниже обычных цен.

Следует также оговорить, что в случае продажи предмета ипотеки ипотекодержателем в соответствии с ипотечной оговоркой нотариусу подается именно договор ипотеки (или договор об удовлетворении требований), а вот правоустанавливающие документы на объект недвижимости – не подаются.

Обращая взыскание на предмет ипотеки на основании ипотечной оговорки следует помнить, что согласно ч. 4 ст. 36 Закона «Об ипотеке» после завершения внесудебного урегулирования любые последующие требования ипотекодержателя по исполнению основного обязательства должником являются недействительными. Правда, это касается случаев, если обязательство обеспечено одним предметом ипотеки или взыскание обращено на все имущество, которое передавалось в ипотеку. При этом, Верховный Суд в постановлениях от 11.04.2018 г. по делу №761/17280/16-ц и от 14.11.2018 г. по делу №910/2535/18, по сути, нивелирует это правило, указав, что: «обращение взыскания на предмет ипотеки, если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требования ипотекодержателя, не свидетельствует о прекращении договорных правоотношений сторон и не освобождает должника от ответственности за неисполнение им денежного обязательства, а также не лишает кредитора права на получение соответствующих сумм». То есть, если взыскание по предмету ипотеки не покрывает задолженность в полном объеме, кредитор может взыскать оставшуюся сумму с должника. Однако, учитывая все же прямую норму закона и нередкие случаи изменения позиции самим Верховным Судом, я бы рекомендовал взвесить все риски, все «за» и «против» перед применением внесудебного удовлетворения требований в случаях, если стоимость предмета ипотеки не способна покрыть весь долг.

Еще одной проблемой применения такого способа обеспечения, в случаях ипотеки жилой недвижимости, является необходимость принудительного выселения жильцов, а следовательно, надо учитывать позицию Верховного Суда, о которой уже шла речь в начале этой статьи.

Суммируя все вышесказанное, стоит отметить, что возможность внесудебного удовлетворения требований ипотекодержателя не только позволяет сохранить время, но и дисциплинирует заемщиков, однако, как при заключении договора, так и при реализации своего права ипотекодержателя необходимо учитывать все имеющиеся риски и четко следовать предписаниям действующего законодательства.