Защита ипотечного имущества должника, или как Верховный Суд постепенно закрывает все возможные варианты уклонения от выполнения обязательств

Однако, постепенно, банки, лоббируя свои интересы как в Верховной Раде, так и в Верховном суде, удосуживаются ликвидировать все пробелы действующего законодательства, которые использовались должниками в суде, чтобы не позволить бедным украинцам оставить свое имущество при непогашенном кредите.

Разберемся же, какие способы защиты на сегодня потеряли актуальность и какие варианты остались эффективными.

1. Признание кредитного договора недействительным.

С учетом постоянной судебной практики, подачей иска о недействительности кредитного договора можно только попробовать затянуть рассмотрение другого дела – по иску банка о взыскании задолженности по кредитному договору. Такие основания, как: выдача кредита в иностранной валюте, отсутствие получения согласия другим супругом на заключение договора о выдаче кредита и т.д. – уже давно отнесены судами кассационной инстанции как такие, которые сами по себе не могут свидетельствовать о недействительности договора (например, Постановление ВС от 30.06.21 г. по делу №462 /2662/20). Безусловно, если должник не получал кредитные средства, его подпись на договоре кредита была поддельной – такой способ защиты будет уместен, однако, такие случаи единичны и речь идет о большинстве кредитных договоров, которые остались непогашенными из-за ухудшения финансового состояния должника.

2. Признание договора ипотеки недействительным.

Основными основаниями для подачи такого иска является отсутствие органа опеки и попечительства на передачу жилья в ипотеку, право на пользование которым имеют дети, или же отсутствие согласия другого супруга на заключение такого договора.

Относительно наличия прав несовершеннолетних на жилье, переданное в ипотеку, ВС изменил свой подход при решении дел в пользу кредитора. Например, в Постановлении ВС от 10 декабря 2018 года по делу № 760/17168/15-ц ВС отметил, что при решении дел по иску в интересах детей о признании недействительными договоров ипотеки необходимо в каждом конкретном случае проверять у ребенка наличие права пользования жилым помещением на момент заключения оспариваемого договора, а также место его фактического постоянного проживания; учитывать добросовестность поведения ипотекодателей относительно предоставления+ документов о правах детей на жилье, являющееся предметом ипотеки, при заключении оспариваемого договора; выяснять, существует ли фактическое нарушение законных прав ребенка в результате заключения договора ипотеки.

Относительно отсутствия согласия другого супруга на заключение договора ипотеки, то Большая Палата ВС отступила от ранее сложившегося ВСУ вывода относительно того, что такой договор может быть признан недействительным только в случае установления недобросовестного поведения контрагентов, и отметила, что отсутствие согласия другого супруга является обязательным основанием для признания такого договора недействительным (Постановление ВП ВС от 21.11.2018 г.. по делу № 372/504/17).

Отдельно следует отметить, что пропуск сроков исковой давности является отдельным основанием для отказа в удовлетворении иска, то есть, даже при наличии оснований для признания недействительным договора ипотеки, но, если истцом будет пропущен срок исковой давности, суд не сможет защитить право истца.

3. Реконструкция предмета ипотеки (изменение его характеристик).

Довольно часто в целях защиты своего имущества, владельцы предмета ипотеки пытаются изменить и зарегистрировать изменения по ипотечному имуществу, например: осуществить его разделение, увеличить площадь (достройка), изменить назначение и адрес (например, перевести в нежилой фонд).

По этому поводу ВС принял сторону кредиторов и отметил, что Суды верно исходили из того, что нежилое помещение образовалось в результате реконструкции, перепланировки двух жилых квартир, а потому оно не является вновь созданным объектом недвижимого имущества, поскольку созданное с привязкой к уже существующей заложенной, с использованием ее функциональных элементов, ипотекодержателем которой является банк (Постановление ВС по делу от 19.04.2018 года по делу №161 / 3376/17)

4. Наложение арестов на предмет ипотеки.

Одним из способов защиты прав на предмет ипотеки является наложение ареста на залоговое имущество по другому гражданскому, хозяйственному, уголовному делу. Такой способ, конечно, не спасает ипотекодателей, однако может усложнить и затянуть процесс обращения взыскания на предмет ипотеки. Следует учесть, что в настоящее время наличие ареста на предмет ипотеки не является препятствием для государственного регистратора при регистрации права собственности ипотекодателя на указанное имущество на основании ипотечного договора или ипотечной оговорки. Преградой для этого является запрет регистраторам на совершение регистрационных действий, который может быть получен в качестве обеспечения иска.

5. Продажа недвижимости третьим лицам.

Очень часто, если должнику удавалось отменить запись об ипотеке (по решению суда) или с нечестным регистратором, выходом из ситуации казалось переоформление недвижимости на других лиц, или же их реальную продажу. Однако, в случае последующей отмены решения суда, по которому была отменена запись об ипотеке или решения регистратора о прекращении ипотеки, суды становятся на сторону банка утверждая, что ипотека сохраняет свою силу и для следующего владельца, независимо от того знал и мог ли он узнать о существовании ипотеки (Постановление Большой Палаты Верховного Суда от 19 июня 2019 по делу № 643/17 966/14-ц (производство № 14-203цс19).

Положительные тенденции для должников

• После предъявления требования о досрочном возврате кредита (в том числе подачи иска), право кредитодателя начислять предусмотренные кредитным договором проценты - прекращается.

Такой правовой вывод был указан еще в марте 2018 года. Он довольно кардинально изменил подход во взыскании задолженности банковскими учреждениями, поэтому споры в подобных делах попадали в Большую Палату и в 2019 году. Он сводится к тому, что кредитор не может начислять проценты по кредитному договору по истечении срока кредитования (по истечении указанной в кредитном договоре даты полного погашения кредита) или в случае предъявления кредитором требования о досрочном возврате кредита в порядке, предусмотренном положениями статьи 1050 Гражданского кодекса. Такой правовой вывод указанный в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда: № 127/15672/16-ц от 08.11.2019 года; № 723/304/16-ц от 23.10.2019 года; № 1519/2-3165/11 от 03.07.2019 года; № 461/10610/13-ц от 10.04.2019 года.

• Возникновение права ипотекодержателя по договору ипотеки может произойти только после нотариального удостоверения сделки об уступке прав по ипотечному договору, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Постановление КГС ВС от 27.08.2019 по делу № 911/2392/17).

Распространенная ситуация, когда права требования по кредитным договорам банками отступают финансовым учреждениям, в том числе при ликвидации банков. И если с нотариальным удостоверением договора уступки права требования (факторинга) проблем обычно не возникает, не всегда финансовое учреждение может зарегистрировать переход к ней права ипотекодержателя в едином государственном реестре прав. Это может быть вызвано запретом совершать регистрационные действия в отношении определенного недвижимого имущества, отменой записи об ипотеке по решению суда и т. п.. Указанная позиция ВС подтверждает тот факт, что пока новый кредитор не внесет соответствующие сведения в реестр недвижимости он не может считаться ипотекодержателем, а потому не вправе переуступать такие права требования другим лицам или обращать взыскание на предмет ипотеки.

• Мораторий на удовлетворение требований кредиторов по валютным кредитам распространяется и на внесудебные способы обращения взыскания.

Большая Палата в своем Постановлении от 20.11.2019 года № 802/1340/18-а пришла к выводу, что вышеупомянутый закон распространяет свое действие и на внесудебный способ обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренный статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке», который относится к внесудебному способу обращения взыскания на предмет ипотеки. А потому, в течение действия данного закона нельзя использовать и внесудебные способы обращения взыскания.