Квартира под офис

В этой статье мы попытаемся рассмотреть данный вопрос с различной точки зрения и начнем, пожалуй, с правомерности использования квартиры под свою деятельность ее собственником — физическим лицом.

Долгие споры с участием самозанятых лиц (нотариусов, адвокатов и др.) и коммунальных служб фактически сформировали практику, из которой следует, что владелец квартиры может использовать её для своей деятельности, если такая деятельность не является производственной. Однако следует напомнить, что деятельность самозанятого лица не является предпринимательской (а является профессиональной) и совсем другой подход будет применяется к использованию жилья для целей предпринимательства.

Конечно, если вы как субъект предпринимательства  используете принадлежащую вам или арендованную квартиру как «back office» никто вам в этом помещать не сможет, однако следует отметить, что отнесение затрат по содержанию этого жилья к составу расходов налоговая скорее всего не признает.

В части заключения договора аренды квартиры для использования ее под офис действуют четкие ограничения. Так, положениями ст. 813 Гражданского кодекса Украины предусматривается, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, однако при этом часть вторая данной статьи четко определяет, что если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания физического лица. Положениями подпункта 14.1.97 (ч.г), Налогового кодекса Украины, аренда жилых помещений — хозяйственная операция, которая предусматривает предоставление собственником жилого дома или квартиры в пользование арендатора на определенный срок для целевого использования и за арендную плату. Таким образом, законодатель сразу ограничивает возможность нецелевого использования жилья. Данная норма так же подкрепляется ст. 8 Жилищного кодекса, которой предусмотрен запрет на перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые.

То есть для того чтобы арендатор смог отнести аренду жилых помещений на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, нужно чтобы жилое помещение использовалось по назначению. Многочисленные разъяснения налоговой четко отражают ее позицию: для отнесения аренды под офис на валовые расходы жилой фонд должен быть переведен в нежилой.

В этом вопросе позиция налоговой согласовывается с мнением большинства иных государственных органов (письмо НКРЭ, № 6083/14 / 17-08 от 03.10.2008г. и письмо Госкомпредпринимательства № 3841 от 08.06.2004г.).

Следует сказать, что согласно ст. 204 Гражданского кодекса, сделка считается правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. Договор аренды квартиры для целей его использования как нежилого помещения не является ничтожной, однако может быть оспорена и  признана судом недействительной.

Фискалы редко «утруждают» себя исками о признании недействительными договоров, ограничиваясь просто снятием с расходов суммы затрат по ним, однако  исключать такую возможность все же не следует.

Административные суды, как правило, принимают в данном вопросе сторону налоговой, поскольку нарушение законодательства в данном случае будет явным, но для  справедливости надо сказать, что имеются и позитивные решения в пользу налогоплательщиков (определение ВАСУ № К-34381/06 от 30.07.2009), однако они остаются в меньшинстве.

Подытоживая все вышесказанное можно рекомендовать по возможности  использовать для  предпринимательской деятельности  только нежилую недвижимость, но  если это все-таки  невозможно, то относить оплату по такому договору на расходы будет  нежелательным и может повлечь серьезные финансовые санкции со стороны налоговой при проверке.