Новые правила обращения земель сельскохозяйственного назначения для юридических лиц с 01.01.2024 года

Мораторий для продажи земель – значения и причины ввода

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения – это временное ограничение или запрет на продажу или другие виды передачи прав собственности на землю, используемую для сельского хозяйства. Такой мораторий может быть введен правительством по разным причинам, например:

• Для защиты национальных интересов: правительство может считать, что продажа сельскохозяйственных земель иностранцам или другим сторонам может негативно повлиять на безопасность или экономическую стабильность страны.
• Для защиты сельскохозяйственного сектора: мораторий может быть введен для предотвращения концентрации земель в руках крупных корпораций или иностранных инвесторов, которая может угрожать малым сельскохозяйственным производителям.
• Для пересмотра законодательства: мораторий может быть введен для временной приостановки продажи земель с целью пересмотра и усовершенствования земельного законодательства, определения новых правил или урегулирования спорных вопросов.

Мораторий на продажу сельскохозяйственных земель может быть временной мерой принятия соответствующих законодательных изменений или разработки эффективных политических стратегий в сфере земельных отношений.

Классификация земель в соответствии с их назначением

Напомним, что:

• земли сельскохозяйственного назначения – это все земли, относящиеся к категории земли сельскохозяйственного назначения: в том числе для индивидуального и коллективного садоводства (0,12 га). НЕ путайте с землями жилой и общественной застройки (например, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок);
• земли паевые/подмораторные – земли, находящиеся в частной собственности и отнесенные к землям для:

1. ведение товарного сельскохозяйственного производства;
2. земельные участки, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства;
3. земельные частицы (паи).

• земли непаевые (неподмораторные) – земли сельскохозяйственного назначения частной формы собственности, полученные гражданами в пределах норм безвозмездной приватизации (ст.121 ЗК Украины, для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства и садоводства

После 1 января 2024 года фактически рынок земли был открыт.

Кто имеет право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения

То есть в настоящее время имеют право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения:

• граждане Украины (имеют гражданство или приобрели);
• юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины;
• территориальные общины (сельские, поселковые, городские советы);
• государство;
• банки лишь в порядке обращения взыскания на предмет залога с обязательным отчуждением на земельных торгах в течение двух лет со дня обретения права собственности.

Кому запрещено получение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения

При любых условиях, в том числе в случае одобрения на референдуме соответствующего решения, запрещается получение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:

• юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, - на земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, проходящей по морю);
• юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
• лицами, принадлежащими или принадлежащими к террористическим организациям;
• юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых являются иностранные государства;
• юридическими лицами, у которых невозможно установить конечного бенефициарного владельца;
• юридическими лицами, конечные бенефициарные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных к перечню оффшорных зон, утвержденному Кабинетом Министров Украины;
• физическими и юридическими лицами, в отношении которых и/или в отношении участников (акционеров, членов) или конечных бенефициарных собственников которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины "О санкциях" в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанными с ними лицами;
• юридическими лицами, созданными по законодательству Украины, находящимися под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Лимиты на приобретение в собственность сельскохозяйственной земли

На сегодняшний день действуют максимальные лимиты приобретения в собственность сельскохозяйственной земли – 10 000 гектаров на одного владельца, как физическое, так и юридическое лицо (т.е. всех его владельцев).

При этом в такие лимиты будет входить как прямое владение (т.е. когда земельный участок находится именно в собственности лица), так и опосредованное владение (когда лицо владеет долей в юридическом лице, которое, в свою очередь, имеет в собственности земельный участок).

Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица (кроме банков) не может превышать общую площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров). При этом если гражданину Украины принадлежит право собственности на долю в уставном (складочном) капитале, в паевом фонде юридического лица или только на отдельные акции, паи, для целей этой статьи считается, что такому гражданину, кроме земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, также принадлежит право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью, равной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица, участником (членом, акционером) которого он является, умноженной на размер доли такого гражданина, выраженной в процентах, в уставном ( составленном) капитале, паевом фонде этого юридического лица.

Особенности владения землей юридическими лицами

Если с прямым владением физическими лицами все вроде бы понятно, то с владением землей юридическими лицами необходимо разобраться подробнее.

Чтобы упростить понимание порядка применения данных ограничений в отношении юридических лиц приведем пример.

Иван и Петр являются собственниками в равных долях сельскохозяйственного предприятия, владеющего землей в размере 2 000 га. Также, данное предприятие собирается приобрести земельные участки размером еще 5000 га.

При этом, как у физического лица, у Ивана имеется в собственности 8 000 га., а у Петра 5 000 га.

На первый взгляд, ничего не мешает юридическому лицу совершить такую покупку, поскольку именно им не будет превышен предел владения. Но если мы учтем землю, принадлежащую участникам вместе с долей земли предприятия, то получим следующее:

• Иван имеет общий объем земли в 9 000 га. (8 000 га. лично и 1 000 га. через предприятие (50% от 2 000 га).
• Петр имеет общий объем земли 6 000 га. (5 000 га. лично и 1 000 га через предприятие (50% от 2 000 га).

При таких обстоятельствах предприятие не может приобрести в собственность 5 000 га, поскольку тогда общий объем земли Ивана превысит установленные ограничения и будет составлять 11 500 га. (8 000 га. + 1 000 га. + 2 500 га.).

Таким образом, в нашем примере предприятие может приобрести не более 2 000 га.

Юридические лица (основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:

• приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другими гражданско-правовыми соглашениями;
• внесение земельных участков ее учредителями в уставный капитал (основанием для внесения земельного участка в уставный фонд юридическому лицу является решение владельца этого земельного участка);
• принятие наследства;
• возникновение других оснований, предусмотренных законом.

Нововведение в обычную процедуру купли-продажи земельного участка

В настоящее время законодательством предусмотрены три существенных нововведения в обычную процедуру купли-продажи земельного участка. Она включает в себя нотариальное удостоверение договора о купле-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр, а также следующие условия:

• Покупатель проверяется на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Данная проверка приобретателя проводится нотариусом до удостоверения сделки об отчуждении земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Проверка приобретателя не осуществляется при приобретении в собственность земельных участков сг назначения: для ведения садоводства площадью, не превышающей 0,25 га; для ведения ОСГ расположенных в пределах населенных пунктов площадью не более 2 га.

При приобретении в собственность таких земельных участков, их приобретатель перед совершением сделки о переходе права собственности подает нотариусу, удостоверяющему соответствующую сделку, заявление (подлинность подписи на котором удостоверяется нотариально) о соблюдении указанных требований. Копии такого заявления предоставляются сторонам сделки о переходе права собственности на земельный участок. Несоблюдение приобретателем права собственности на земельный участок данных требований, в том числе указание недостоверных сведений в заявлении, является основанием для признания сделки о переходе права собственности на земельный участок недействительным.

• Проверка соответствия владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения проводится органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель – Госгеокадастр.
• Покупка возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
• Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.

Нотариус для установления источников происхождения средств может использовать официальные документы, публичную информацию, в частности сведения Единого государственного реестра деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства или местного самоуправления, которое формируется и ведется Национальным агентством по предотвращению коррупции, информацию, полученную от приобретателя .

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности запрещается. Но есть исключение из правил:

Налоги при купле-продаже земельного участка

0 % НДФЛ, 0 % ВЗ – при осуществлении первой купли-продажи земельного участка в течение года (участок в собственности более трех лет, кроме наследников).

5% НДФЛ и 1,5% ВЗ от экспертной стоимости земли – в случае купли-продажи второго земельного участка в течение года одним и тем же собственником ставка налога будет составлять.

18% НДФЛ и 1,5% ВЗ от экспертной стоимости земли – при отчуждении в течение календарного года третьего и более земельного участка ставка налога.

Доход от продажи объектов недвижимости, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи).

Расчет уменьшения дохода производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной договора купли-продажи является юридическое лицо или самозанятое лицо - таким лицом.

Если плательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже недвижимости, совершенных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и если стороной договора купли-продажи недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо .

Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией.

Вообще, в светлом будущем, перспективы владения землей сельскохозяйственного назначения в Украине и рекомендации для юридических лиц, которые намерены заниматься этой деятельностью, могут быть сформулированы следующим образом:

Позитивные перспективы развития сельскохозяйственного сектора. Земля в Украине является одним из ключевых ресурсов для развития сельскохозяйственного сектора и страна обладает большим потенциалом для выращивания различных сельскохозяйственных культур.

Стабильность законодательства. Последние изменения в земельном законодательстве Украины создали более прозрачные условия для приобретения и использования земельных участков, что способствует развитию инвестиций в сельское хозяйство.

Возможности для развития экологически чистого производства. Растущий спрос на экологически чистые продукты открывает новые возможности для аграрных предприятий в Украине, которые могут выращивать органические продукты и получать сертификаты на экологические стандарты.