Нові правила обігу земель сільськогосподарського призначення для юридичних осіб з 01.01.2024 року

Мораторій на продаж земель – значення та причини введення

Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення – це тимчасове обмеження або заборона на продаж або інші види передачі прав власності на землю, яка використовується для сільського господарства. Такий мораторій може бути введений урядом з різних причин, наприклад:

• Для захисту національних інтересів: уряд може вважати, що продаж сільськогосподарських земель іноземцям або іншим сторонам може негативно вплинути на безпеку чи економічну стабільність країни.
• Для захисту сільськогосподарського сектору: мораторій може бути введений для запобігання концентрації земель в руках великих корпорацій або іноземних інвесторів, яка може загрожувати малим сільськогосподарським виробникам.
• Для перегляду законодавства: мораторій може бути введений для часового призупинення продажу земель з метою перегляду та удосконалення земельного законодавства, визначення нових правил або врегулювання спірних питань.

Мораторій на продаж сільськогосподарських земель може бути тимчасовим заходом до прийняття відповідних законодавчих змін або розробки ефективних політичних стратегій у сфері земельних відносин.

Класифікація земель відповідно до їх призначення

Нагадаємо, що:

• землі сільськогосподарського призначення – це всі землі, які відносяться до категорії землі сільськогосподарського призначення: в тому числі для індивідуального та колективного садівництва (0,12га). НЕ плутайте з землями житлової та громадської забудови (наприклад, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);
• землі пайові/підмораторні – землі, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для:

1. ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
2. земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;
3. земельні частки (паї).

• землі непайові (непідмораторні) – землі сільськогосподарського призначення приватної форми власності, які отримані громадянами в межах норм безоплатної приватизації (ст.121 ЗК України, для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства та садівництва

Після 1 січня 2024 року фактично ринок землі був відкритий.

Хто має право на набуття земель сільськогосподарського призначення

Тобто на теперішній час мають право на набуття земель сільськогосподарського призначення:

• громадяни України (мають громадянство або набули);
• юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
• територіальні громади (сільські, селищні, міські ради);
• держава;
• банки лише в порядку звернення стягнення на предмет застави з обов’язковим відчуженням на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Кому заборонено набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення

За будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі відповідного рішення, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

• юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
• юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• особами, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
• юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
• юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
• фізичними та юридичними особами, стосовно яких та/або стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
• юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Ліміти на набуття у власність сільськогосподарської землі

На сьогоднішній день діють максимальні ліміти набуття у власність сільськогосподарської землі – 10 000 гектарів на одного власника, як фізичну так і юридичну особу (тобто всіх її власників).

При цьому в такі ліміти буде входити як пряме володіння (тобто коли земельна ділянка перебуває саме у власності особи), так і опосередковане володіння (коли особа володіє часткою в юридичній особі, яка в свою чергу, має у власності земельну ділянку).

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів). При цьому, якщо громадянину України належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або лише на окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Особливості володіння землею юридичними особами

Якщо із прямим володінням фізичними особами все, нібито, зрозуміло, то із володінням землею юридичними особами необхідно розібратися детальніше.

Щоб спростити розуміння порядку застосування даних обмежень щодо юридичних осіб наведемо приклад.

Іван та Петро є власниками в рівних частках сільськогосподарського підприємства, яке володіє землею в розмірі 2 000 га. Також, дане підприємство збирається придбати земельні ділянки розміром ще 5 000 га.

При цьому, як у фізичної особи, у Івана мається у власності 8 000 га., а у Петра 5 000 га.

На перший погляд, нічого не заважає юридичній особі здійснити таку покупку, оскільки саме нею не буде перевищено ліміт володіння. Але, якщо ми врахуємо землю, яка належить учасникам разом з часткою землі підприємства, то отримаємо наступне:

• Іван має загальний обсяг землі 9 000 га. (8 000 га. особисто та 1 000 га. через підприємство (50% від 2 000 га).
• Петро має загальний обсяг землі 6 000 га. (5 000 га. особисто та 1 000 га через підприємство (50% від 2 000 га).

За таких обставин, підприємство не може набути у власність 5 000 га, оскільки тоді загальний обсяг землі Івана перевищить встановлені обмеження і буде складати 11 500 га. (8 000 га. + 1 000 га. + 2 500 га.).

Таким чином, в нашому прикладі підприємство може придбати не більше 2 000 га.

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

• придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
• внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу (підставою для внесення земельної ділянки до статутного фонду юридичної особі є рішення власника цієї земельної ділянки);
• прийняття спадщини;
• виникнення інших підстав, передбачених законом.

Нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки

На теперішний час законодавством передбачені три істотні нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки. Вона включає нотаріальне посвідчення договору про купівлю-продаж з внесенням даних про нового власника в кадастр, а також такі умови:

• Покупець перевіряється на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Дана перевірка набувача проводиться нотаріусом до посвідчення правочину про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Перевірка набувача не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сг призначення: для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га; для ведення ОСГ розташованих в межах населених пунктів площею, що не перевищує 2 га.

При набутті у власність таких земельних ділянок, їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності подає нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, заяву (справжність підпису на якій засвідчується нотаріально) про дотримання вказаних вимог. Копії такої заяви, надаються сторонам правочину про перехід права власності на земельну ділянку. Недотримання набувачем права власності на земельну ділянку даних вимог, у тому числі зазначення недостовірних відомостей у заяві, є підставою для визнання правочину про перехід права власності на земельну ділянку недійсним.

• Перевірка відповідності власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення проводиться органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель – Держгеокадастр.
• Купівля можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку.
• Повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.

Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється. Але є виключення з правил:

Податки при купівлі-продажі земельної ділянки

0 % ПДФО, 0 % ВЗ – при здійсненні першої купівлі-продажу земельної ділянки протягом року (ділянка у власності більше трьох років, крім спадкоємців).

5% ПДФО та 1,5% ВЗ від експертної вартості землі – у разі купівлі-продажу другої земельної ділянки протягом року одним і тим самим власником ставка податку становитиме.

18% ПДФО та 1,5% ВЗ від експертної вартості землі – у разі відчуження протягом календарного року третьої і більше земельної ділянки ставка податку.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу).

Розрахунок зменшення доходу проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу є юридична особа чи самозайнята особа - такою особою.

Якщо платник скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Взагалі, у світлому майбутньому, перспективи володіння землею сільськогосподарського призначення в Україні та рекомендації для юридичних осіб, які мають намір займатися цією діяльністю, можуть бути сформульовані таким чином:

Позитивні перспективи розвитку сільськогосподарського сектору. Земля в Україні є одним з ключових ресурсів для розвитку сільськогосподарського сектору, і країна володіє великим потенціалом для вирощування різноманітних сільськогосподарських культур.

Стабільність законодавства. Останні зміни в земельному законодавстві України створили більш прозорі умови для придбання та використання земельних ділянок, що сприяє розвитку інвестицій у сільське господарство.

Можливості для розвитку екологічно чистого виробництва. Зростаючий попит на екологічно чисті продукти відкриває нові можливості для аграрних підприємств в Україні, які можуть вирощувати органічні продукти та здобувати сертифікати на екологічні стандарти