Основные этапы и правовые аспекты девелопмента объектов недвижимости

При таком положении вещей реализация проектов девелопмента недвижимости становится все более привлекательным бизнесом. А соответственно, все большую актуальность приобретают правовые вопросы, возникающие перед застройщиками и другими субъектами рынка капитального строительства.

Юридические услуги в сфере строительства недвижимости и девелопмента

Адвокатское объединение «Доминанта» предлагает комплексное юридическое сопровождение девелопмента. Оказываем эффективную правовую поддержку на этапах планирования строительства и получения разрешительных документов, сопровождаем объект при вводе в эксплуатацию, даем консультации по любым вопросам, сопутствующим строительству, развитию и реконструкции объектов недвижимости.

Юридическая фирма «Доминанта» неоднократно выступала в качестве советника для строительных компаний, инвестиционных фондов и девелоперов. На протяжении 17 лет мы оказываем эффективную правовую поддержку на этапах планирования строительства и получения разрешительных документов, сопровождаем объект при вводе в эксплуатацию, даем консультации по любым вопросам, сопутствующим строительству, развитию и реконструкции объектов недвижимости.

Поэтому, основываясь на нашем опыте, подготовили для вас статью, которая поможет разобраться в правовых тонкостях этапов строительства в Украине.

Девелопмент: этапы и особенности

В целом, сфера строительства и недвижимости на нынешнем этапе своего развития выдвигает субъектам градостроительства целый ряд разнообразных вызовов — правового, налогового, организационного характера, и требует от них предметного понимания сложных процессов. Это необходимое условие для тех, кто желает оставаться конкурентоспособным на рынке.

Любой проект девелопмента требует навыков стратегического планирования в процессе реализации, понимания всех необходимых разрешительных процедур, налогового планирования и построения структуры компаний, участвующих в проекте. Также сюда можно отнести разработку механизмов, пути получения и распределения денежных средств.

Оформление прав на землю

Любое строительство начинается с определения места под застройку, привлекательного с разных точек зрения участка. Разумеется, уже на этом этапе нужно иметь предметное понимание механизмов, по которым происходит оформление прав на земельный участок. Вариантов может быть несколько. Среди них наиболее классические и распространеные:

• оформление права собственности или права пользования земельным участком
• оформление суперфиция – отдельного права на застройку земельного участка, предусмотренного гражданским кодексом

Разработка и получение разрешительных документов

Один из важнейших этапов строительства — разработка и получение необходимой разрешительной, градостроительной и технической документации. Здесь обязательно должна проводиться тщательная аналитическая работа по изучению генерального плана и плана зонирования населенного пункта, где планируется строительство, если такая градостроительная документация утверждена в соответствующей административно-территориальной единице.

Анализ публичной кадастровой карты

Также следует проанализировать публичную кадастровую карту. Там содержится информация о целевом, функциональном назначении земельных участков и отдельных территорий в рамках административно-территориальной единицы или за ее пределами, указываются первоочередные ограничения и условия для осуществления строительства. Если же относительно территории, на которой размещается строительная площадка, не принят генплан и план зонирования территорий, то необходимо обратиться в соответствующие органы местного самоуправления, чтобы разработать детальный план территории (ДПТ), который способен выполнить те же функции, что и градостроительная документация высшего порядка.

Взаимодействие с госорганами

Также в рамках разрешительных процедур и получения необходимых документов девелоперу придется взаимодействовать с государственными органами:с органами местного самоуправления и их профильными структурными подразделениями в сфере архитектуры и градостроительства или новосозданной ДИАМ – Государственной инспекции архитектуры и градостроительства. Возможно, вы столкнетесь с теми и с другими, в зависимости от того, в какой административно-территориальной единице планируется строительство. То же самое ожидает девелопера и на финальном этапе процесса возведения недвижимости, когда появится необходимость ввода в эксплуатацию.

Уже в рамках описанных вопросов будет существенная разница в законных процедурах и требованиях для строительства жилой и нежилой недвижимости. Речь идет о классификации территорий по плану зонирования, целевом назначении земельного участка, различных требованиях строительных норм по возведению объектов разного функционального назначения.

Выбор оптимальной организационно-правовой формы (ОПФ) и системы налогообложения

Понятным стремлением любого бизнесмена является снижение налоговой нагрузки со стороны государства. Таким образом, перед девелопером встает вопрос выбора оптимальной ОПФ и системы налогообложения для компании или группы компаний. Связанные с этим вопросы обычно требуют тщательного изучения и проработки, как с точки зрения права, так и с точки зрения бухгалтерского учета. Действующее законодательство дает большой спектр возможностей в выборе ОПФ для застройщика, и, конечно, разные механизмы получения, распределения денег. Соответственно возможны и различные налоговые последствия деятельности в зависимости от выбранных путей реализации проекта.

Для нужд организации девелопмента можно зарегистрировать ООО как привычную и понятную форму, можно недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд, как более закрытый и сложный в администрировании, с компанией по управлению активами к нему. И здесь мы постепенно переходим к важным вопросам, связанным с построением структуры компаний, задействованных в процессе капитального строительства.

ОПФ – группа компаний и ее сложности

Далеко не всегда предприниматели имеют землю для строительства, необходимые деловые связи и ресурсы. В таких случаях возможно появление нескольких субъектов в процессе получения разрешительной документации, распределения будущих жилых или коммерческих площадей. Также привлечения еще одного юридического лица (или группы юридических лиц) может стать необходимым для зачисления на него (них) платежей от будущих покупателей. Как правило, чем больше на старте субъектов, вкладывающих свои активы и ресурсы в процесс девелопмента недвижимости, тем более сложная и многоуровневая структура компаний будет в рамках этого строительства.

Всех субъектов в подобных структурах обычно связывает довольно сложная система договоров и других обязательств. Все вопросы, связанные с взаимными правами и обязанностями, распределением площадей и денежных средств, ответственностью перед конечными покупателями, финансовыми потоками, требуют профессионального внимания.

Описанные выше аспекты строительства позволят потенциальному девелоперу сформировать базовые ориентиры, понять основные этапы и принципиальные особенности, которые важны в процессе строительства.

Если вам нужна более детальная консультация и юрист по недвижимости и девелопменту, обращайтесь в юридическую компанию «Доминанта». Работаем в сфере строительства много лет, имеем обширный портфель успешных кейсов и высококвалифицированный коллектив юристов. Готовы обеспечить комплексное сопровождение девелопмента с привлечением специализированных специалистов на ключевых этапах.