Основні етапи та правові аспекти девелопменту об'єктів нерухомості

За такого стану речей реалізація проектів девелопменту нерухомості стає дедалі привабливішим бізнесом. А відповідно, дедалі більшої актуальності набувають правові питання, що постають перед забудовниками та іншими суб'єктами ринку капітального будівництва.

Юридичні послуги у сфері будівництва нерухомості та девелопменту

Адвокатське об'єднання «Домінанта» пропонує комплексний юридичний супровід девелопменту.Надаємо ефективну правову підтримку на етапах планування будівництва та отримання дозвільних документів, супроводжуємо об'єкт при введенні в експлуатацію, надаємо консультації з будь-яких питань, що супроводжують будівництво, розвиток та реконструкцію об'єктів нерухомості.

Юридична фірма «Домінанта» неодноразово виступала радником для будівельних компаній, інвестиційних фондів та девелоперів. Протягом 17 років ми надаємо ефективну правову підтримку на етапах планування будівництва та отримання дозвільних документів, супроводжуємо об'єкт при введенні в експлуатацію, надаємо консультації з будь-яких питань, що можуть виникнути під час будівництва та реконструкції об'єктів нерухомості.

Тому, ґрунтуючись на нашому досвіді, ми підготували для вас статтю, яка допоможе розібратися у правових тонкощах етапів будівництва в Україні.

Девелопмент: етапи та особливості

Загалом, сфера будівництва та нерухомості на поточному етапі свого розвитку висуває суб'єктам містобудування цілу низку різноманітних викликів — правового, податкового, організаційного характеру, і вимагає від них предметного розуміння складних процесів. Це умова для тих, хто хоче залишатися конкурентоспроможним на ринку.

Будь-який проект девелопменту вимагає навичок стратегічного планування у процесі реалізації, розуміння всіх необхідних дозвільних процедур, податкового планування та побудови структури компаній, що беруть участь у проекті. Також сюди можна віднести розробку механізмів, шляхи отримання та розподілу коштів.

Оформлення прав на землю

Будь-яке будівництво починається з визначення місця під забудову, привабливої з різних точок зору ділянки. Вочевидь, вже на цьому етапі необхідно мати предметне розуміння механізмів, за якими відбувається оформлення прав на земельну ділянку. Варіантів може бути кілька. Серед них найбільш класичні та поширені:

• оформлення права власності або права користування земельною ділянкою
• оформлення суперфіція – окремого права на забудову земельної ділянки, передбаченого Цивільним кодексом

Розробка та отримання дозвільних документів

Один з найважливіших етапів будівництва — розробка та отримання необхідної дозвільної, містобудівної та технічної документації. Тут обов'язково має проводитися ретельна аналітична робота з вивчення генерального плану та плану зонування населеного пункту, де планується будівництво, якщо така містобудівна документація затверджена у відповідній адміністративно-територіальній одиниці.

Аналіз публічної кадастрової карти

Також слід проаналізувати публічну кадастрову карту. Там міститься інформація про цільове, функціональне призначення земельних ділянок та окремих територій у межах адміністративно-територіальної одиниці або за її межами, зазначаються першочергові обмеження та умови для здійснення будівництва. Якщо ж щодо території, на якій розміщується будівельний майданчик, не прийнято генплану та плану зонування територій, то необхідно звернутися до відповідних органів місцевого самоврядування, щоб розробити детальний план території (ДПТ), який здатний виконати ті ж функції, що й містобудівна документація вищого порядку.

Взаємодія з державними органами

Також у рамках дозвільних процедур та отримання необхідних документів девелоперу доведеться взаємодіяти з державними органами: з органами місцевого самоврядування та їх профільними структурними підрозділами у сфері архітектури та містобудування або новоствореної ДІАМ – Державній інспекції архітектури та містобудування. Можливо, ви будете мати справу з обома з вищезазначених державними органами, залежно від того, в якій адміністративно-територіальній одиниці планується будівництво. Те саме очікує девелопера і на фінальному етапі процесу будівництва нерухомості, коли з'явиться необхідність введення в експлуатацію.

Вже в рамках описаних питань буде суттєва різниця у законних процедурах та вимогах для будівництва житлової та нежитлової нерухомості. Йдеться про класифікацію територій за планом зонування, цільове призначення земельної ділянки, різні вимоги будівельних норм щодо зведення об'єктів різного функціонального призначення.

Вибір оптимальної організаційно-правової форми (ОПФ) та системи оподаткування

Зрозумілим прагненням будь-якого бізнесмена є зниження податкового навантаження з боку держави. Таким чином, перед девелопером постає питання вибору оптимальної ОПФ та системи оподаткування для компанії чи групи компаній. Пов'язані з цим питання зазвичай вимагають ретельного вивчення та опрацювання, як з погляду права, так і з погляду бухгалтерського обліку. Чинне законодавство дає великий спектр можливостей у виборі ОПФ для забудовника і, звичайно, різні механізми отримання, розподілу грошей. Відповідно можливі різні податкові наслідки діяльності залежно від обраних шляхів реалізації проекту.

Для потреб організації девелопменту можна зареєструвати ТОВ, як звичну і зрозумілу форму, можна недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд, як закритий і складний в адмініструванні, з компанією з управління активами щодо нього. І тут ми поступово переходимо до важливих питань, пов'язаних із побудовою структури компаній, задіяних у процесі капітального будівництва.

ОПФ – група компаній та її складності

Не завжди підприємці мають землю для будівництва, необхідні ділові зв'язки та ресурси. У таких випадках можлива поява кількох суб'єктів у процесі отримання дозвільної документації, розподілу майбутніх житлових чи комерційних площ. Також залучення ще однієї юридичної особи (або групи юридичних осіб) може стати необхідним для зарахування на неї платежів від майбутніх покупців. Як правило, чим більше на старті суб'єктів, що вкладають свої активи та ресурси у процес девелопменту нерухомості, тим складніша і багаторівнева структура компаній буде в рамках цього будівництва.

Усіх суб'єктів у структурах зазвичай пов'язує досить складна система договорів та інших зобов'язань. Всі питання, пов'язані з взаємними правами та обов'язками, розподілом площ та грошових коштів, відповідальністю перед кінцевими покупцями, фінансовими потоками, потребують професійної уваги.

Описані вище аспекти будівництва дозволять потенційному девелоперу сформувати базові орієнтири, зрозуміти основні етапи та важливі особливості, які важливі у процесі будівництва.

Якщо вам потрібна більш детальна консультація та юрист з нерухомості та девелопменту, звертайтесь до юридичної компанії «Домінанта». Працюємо у сфері будівництва багато років, маємо великий портфель успішних кейсів та висококваліфікований колектив юристів. Готові забезпечити комплексний супровід девелопменту із залученням спеціалізованих спеціалістів на ключових етапах.