Риски покупки квартиры с торгов

Хотим напомнить, что юридическая компания «Доминанта» предоставляет комплексное сопровождение сделок с недвижимостью. Мы проверяем и анализируем документы, оцениваем риски, даем содержательные консультации. Если вам нужен квалифицированный юрист по недвижимости в Киеве или Одессе, обращайтесь в «Доминанта». Участие нашей юридической фирмы — гарантия эффективности ваших инвестиций.

Сегодня мы поговорим об электронных торгах как об одном из вариантов покупки недвижимости по выгодной цене, но со своими, как говориться, нюансами.

На сегодняшний день если мы говорим о публичных торгах, то практически вся недвижимость продается в форме электронного аукциона. Это значит, что у Вас нет необходимости лично подавать необходимые документы в торгующую организацию и присутствовать на самом аукционе. Вы можете участвовать в торгах сидя дома за компьютером и делать ставки самостоятельно. Данная процедура значительно сократила коррупционную составляющую при принудительной реализации имущества, ведь раньше к нужным аукционам торгующие организации допускали только избранных.

Вместе с тем, если реализуемый объект действительно интересен, будьте готовы, что вместе с Вами в аукционе примут участие не один десяток участников, и победит лишь тот, кто предложит наивысшую цену.

Несмотря на это, недвижимость, продаваемая с аукциона, практически всегда продается ниже рыночной цены, и этому есть ряд причин:

—  всегда есть риск обжалования процедуры торгов;

— вы получаете объект в собственность не сразу после перечисления денег, процедура может затянуться от 2х до 4-х недель;

— перед покупкой недвижимости вы скорее всего не сможете лично ее осмотреть, и решение об участии в торгах и о максимальной ставке вы будете принимать только лишь на основании фотографий, в большинстве случаев даже черно-белых;

— в случае признания торгов недействительными получить обратно уплаченные денежные средства вы сможете не скоро, и в случае очередного падения курса гривны, потеря части своих сбережений обеспечена!

— даже получив в собственность приобретенную на торгах недвижимость, возможно еще придется выселять из нее предыдущих собственников в судебном порядке.

Именно эти риски и снижают стоимость продаваемого объекта с торгов, ведь если его цена будет близка к рыночной, то эти риски будут неоправданными.

Для того, чтобы не прогадать с покупкой квартиры на электронных торгах и минимизировать указанные риски, мы крайне рекомендуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам еще на стадии принятия решения о регистрации участия в аукционе. Но, к сожалению, как показывает наш опыт, клиенты обращаются за юридической помощью уже после того, как столкнулись с определенными трудностями в процессе покупки, например, уже на стадии судебного обжалования результатов торгов. В результате такие покупатели фактически замораживают свои уплаченные средства на неопределенное время, и вынуждены нести расходы, порой превышающие сэкономленные на покупке деньги.

Итак, в каких случаях результаты торгов могут быть признаны недействительными, какие нарушения процедуры торгов могут быть основаниями для признания их недействительными.

Как показывает судебная практика, в том числе последние правовые позиции ВСУ, основными причинами для признания торгов недействительными являются:

1. Продажа имущества с торгов на основании недействительной оценки. Дело в том, что срок действия оценки в исполнительном производстве составляет 6 месяцев с дня его подписания оценщиком. В случае проведения повторных публичных торгов, такие торги должны состоятся до истечения 6-ти месяцев с дня изготовления отчета (правовая позиция ВСУ в деле № 6-370цс16 от 29.06.2016). Следует отметить, что данное правило немного устарело, поскольку в связи с вступлением в силу нового Закона «Об исполнительном производстве» в случае завершения срока действия оценки после передачи имущества на реализацию, повторная оценка не проводится. Поэтому данная позиция может применяться только в случае передачи имущества на реализацию до сентября 2016 г.;
2. Продажа недвижимости, являющейся предметом ипотеки, по решению о взыскании долга. В соответствии с правовой позицией ВСУ по делу 6-103цс16 от 27.04.2016 г. нормы Закона «Об исполнительном производстве» разрешают исполнителю продавать предмет ипотеки с торгов при исполнении решения о взыскании долга, но при условии отсутствия у должника какого-либо иного имущества, на которое можно обратить взыскание в первую очередь (денежные средства на счетах, наличие движимого имущества), наличие задолженности исключительно перед ипотекодержателем;
3. Наличие права пользования недвижимым имуществом у несовершеннолетних. В соответствии с Порядком принудительного исполнения решений передавать на реализацию жилье, право собственности или пользования которым имеют дети, разрешается только после получения разрешения органов опеки и попечительства.
4. Нарушение торгующей организацией порядка продажи имущества. Это касается выполнения требований законодательства о необходимости соответствующих публикаций о проведении торгов, срока проведения торгов и переоценок, допуска к торгам иных участников, правильности публикации информации о лоте, и много другое.

Следует, конечно же, обратить внимание, что не все нарушения могут быть основанием для недействительности результатов торгов. Например, сам по себе факт ненадлежащего уведомления должника о проведении торгов не может быть основанием для признания таких торгов недействительными. Главным условием, которое должны установить суды – это наличие нарушений, которые могли повлиять на результат торгов, т.е. установить не только несоблюдение норм закона, но и нарушения прав и законных интересов лица, которое их оспаривает.