Законодательные ограничения по операциям с недвижимостью в условиях военного положения: ретроспектива на полгода назад

На законодательном уровне возобновление работы реестров и частичного запуска гражданского оборота недвижимого имущества было оформлено Постановлением Кабмина № 480 «О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины о деятельности нотариусов и функционировании единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции в условиях военного положения», вступившего в законную силу 28 апреля 2022 года. Данный нормативно-правовой акт закрепил ряд специальных правил и особенностей осуществления сделок по недвижимости на период военного времени.

Прежде всего следует сказать, что доступ к реестрам предоставлялся не всем нотариусам, а только тем, кто отвечает предусмотренным документом критериям и включен в соответствующий официальный перечень. Государственные регистраторы же, не являющиеся нотариусами, по крайней мере, основная масса из них, вообще начали получать возможность оперировать реестром недвижимости значительно позже. Сейчас работают и те, и другие. То есть сейчас украинцы имеют как возможность продать или подарить свою недвижимость, так и зарегистрировать за собой недвижимое имущество впервые, например квартиру в новостройке.

Законодательные ограничения относительно сделок с недвижимостью и особенностей нотариального порядка их проведения и удостоверения

Прямой законодательный запрет продавать недвижимое имущество физическими лицами на основании доверенности

В начале вторжения России удостоверить нотариальную сделку купли-продажи жилой и нежилой недвижимости и провести соответствующую перерегистрацию права собственности нотариусы могли только при личном присутствии собственника имущества. При этом следует заметить, что покупать имущество физическим лицам по доверенности разрешалось сразу. Также ограничения не касались юридических лиц.

Ослабление после 24 июня 2022 года.

Пізніше описані норми, як власне і деякі інші встановлені обмеження, були змінені з набранням чинності 29 червня Постанови Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 719, яка внесла суттєві корективи щодо вчинення нотаріальних дій в умовах воєнного стану.

Было возвращено:

1. возможность нотариального удостоверения договоров по отчуждению недвижимости, ценных бумаг, корпоративных прав, договоров ипотеки, об удовлетворении требований ипотекодержателя, договоров по установлению доверительной собственности на недвижимость;
2. возможность нотариального удостоверения подлинности подписи на актах приема-передачи доли (части доли) в уставном капитале юридического лица, заключаемых на основании доверенности, выданной физическим лицом – отчуждателем или ипотекодателем или доверительным учредителем при следующих условиях:

• если со дня удостоверения нотариусом доверенности до дня заключения конкретного договора или акта не прошло одного месяца или соответственно двух месяцев, если такая доверенность удостоверена консульским учреждением (дипломатическим представительством) Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства;
• если со дня удостоверения доверенности до дня заключения конкретного договора или акта прошло больше описанного выше срока, при условии получения нотариусом от доверителя заявления о подтверждении действия такой доверенности, подлинность подписи на которой заверена нотариусом (не ранее чем за семь календарных дней), консульским учреждением ( дипломатическим представительством Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства (не ранее чем за один месяц) до дня заключения соответствующего договора или акта. А если такая доверенность удостоверена нотариусом без использования специальных бланков нотариальных документов – при ее регистрации в Едином реестре доверенностей с внесением сведений о наличии полномочий, необходимых представителю для заключения (подписания) соответствующего договора или акта.

Проведение сделки исключительно по месту нахождения недвижимого имущества

Исключение из этого правила касались объектов недвижимого имущества, расположенного в Киеве или Киевской области.

Ослабление после 29 июня 2022 года.

С 29 июня возвращено привычное общее правило относительно места проведения сделки – разрешено совершать сделки с недвижимостью по местонахождению такого недвижимого имущества либо по местонахождению юридического лица, либо по зарегистрированному месту жительства физического лица – одной из сторон соответствующего договора.

Запрет отчуждать некоторое недвижимое имущество в течение месяца со дня государственной регистрации права собственности на него

А именно запрет касается имущества, право собственности на которое приобретено отчуждателем в течение действия в Украине военного положения по соответствующему договору или в связи с передачей имущества в собственность юридического лица в качестве взноса, а также в связи с выходом из состава учредителей (участников) юридического лица.

Имущество, полученное по наследству, а также полученное в результате определения доли каждого из совладельцев в праве совместной собственности, может быть продано без соблюдения предусмотренного месячного срока.

Запрет передавать недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал юрлица и получать имущество в случае выхода участника из состава участников юрлица

Однако уже 29 июня со вступлением в силу приведенного выше постановления Кабмина этот запрет был отменен.

Полный запрет сделок с недвижимостью на временно неподконтрольных территориях

Такие территории внесены в Перечень административно-территориальных единиц, в пределах которых прекращается доступ пользователей к единым и государственным реестрам, держателем которых является Министерство юстиции Украины, в условиях военного положения.

С учетом описанных стратегических и безусловно необходимых в настоящее время новшеств уже полгода и работают отечественные нотариусы и государственные регистраторы. Установленные постановлениями Кабмина ограничения и новые правила по отдельным процедурам позволили, хоть и не в полной мере, но запустить гражданский оборот недвижимого имущества, а соответственно и рынок жилой и коммерческой недвижимости, что является неотъемлемой частью экономики государства.