Законодавчі обмеження щодо операцій з нерухомістю в умовах воєнного стану: ретроспектива на півроку назад

На законодавчому рівні відновлення роботи реєстрів та часткового запуску цивільного обігу нерухомого майна було оформлено Постановою Кабміну № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», яка набрала законної сили 28 квітня 2022 року. Даний нормативно-правовий акт закріпив низку спеціальних правил і особливостей здійснення правочинів щодо нерухомості на період воєнного часу.

Перш за все треба сказати, що доступ до реєстрів надавався не всім нотаріусам, а тільки тим, хто відповідає передбаченим документом критеріям та включений до відповідного офіційного переліку. Державні реєстратори ж, які не є нотаріусами, принаймні основа маса із них, взагалі почали отримувати можливість оперувати реєстром нерухомості значно пізніше. Наразі працюють і ті, і інші. Тобто на даний момент українці мають як можливість продати або подарувати свою нерухомість, так і зареєструвати за собою нерухоме майно уперше, наприклад квартиру в новобудові.

Законодавчі обмеження щодо правочинів з нерухомістю і особливостей нотаріального порядку їх проведення та посвідчення

Пряма законодавча заборона продавати нерухоме майно фізичними особами на підставі довіреності

На початку вторгнення Росії посвідчити нотаріальний правочин купівлі-продажу житлової та нежитлової нерухомості та провести відповідну перереєстрацію права власності нотаріуси могли тільки за умови особистої присутності власника майна. При цьому слід зауважити, що купляти майно фізичним особам по довіреності дозволялося одразу. Також обмеження не стосувалися юридичних осіб.

Послаблення після 24 червня 2022 року.

Пізніше описані норми, як власне і деякі інші встановлені обмеження, були змінені з набранням чинності 29 червня Постанови Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 719, яка внесла суттєві корективи щодо вчинення нотаріальних дій в умовах воєнного стану.

Було повернуто:

1. можливість нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомості, цінних паперів, корпоративних прав, договорів іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, договорів щодо встановлення довірчої власності на нерухомість;
2. можливість нотаріального засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі юридичної особи, які укладаються на підставі довіреності, виданої фізичною особою – відчужувачем або іпотекодавцем чи довірчим засновником за наступних умов:

• якщо з дня посвідчення нотаріусом довіреності до дня укладення конкретного договору або акту не пройшло одного місяця чи відповідно двох місяців, якщо таку довіреність посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави;
• якщо з дня посвідчення довіреності до дня укладення конкретного договору або акту пройшло більше описаного вище строку, за умови отримання нотаріусом від довірителя заяви про підтвердження дії такої довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом (не раніше ніж за сім календарних днів), консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави (не раніше ніж за один місяць) до дня укладення відповідного договору або акту. А якщо така довіреність посвідчена нотаріусом без використання спеціальних бланків нотаріальних документів – за умови її реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей з внесенням до нього відомостей про наявність повноважень, необхідних представникові для укладення (підписання) відповідного договору або акту.

Проведення правочину виключно за місцем розташування нерухомого майна

Виключення з цього правилу стосувалися об’єктів нерухомого майна, розташованого у місті Києві або Київській області.

Послаблення після 29 червня 2022 року.

З 29 червня повернуто звичне загальне правило щодо місця проведення правочину – дозволено здійснювати правочини з нерухомістю за місцезнаходженням такого нерухомого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору.

Заборона відчужувати деяке нерухоме майно упродовж місяця з дня державної реєстрації права власності на нього

А саме заборона стосується майна, права власності на яке набуто відчужувачем упродовж дії в Україні воєнного стану за відповідним договором або у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок, а також у зв’язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи.

Майно, отримане у спадок, а також отримане внаслідок визначення частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності, може бути продане без дотримання передбаченого місячного строку.

Заборона передавати нерухоме майно у якості вкладу до статутного капіталу юрособи та отримувати майно у випадку виходу учасника зі складу учасників юрособи

Проте вже 29 червня з набранням чинності наведеною вище постанови Кабміну дану заборону було скасовано.

Повна заборона операцій з нерухомістю на тимчасово непідконтрольних територіях

Такі території внесені до Переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану.

З урахуванням описаних стратегічних та безумовно необхідних в теперішній час нововведень вже півроку і працюють вітчизняні нотаріуси, і державні реєстратори. Встановлені постановами Кабміну обмеження і нові правила щодо окремих процедур дали змогу, хоч і не в повній мірі, але запустити цивільний обіг нерухомого майна, а відповідно і ринок житлової та комерційної нерухомості, що є невід’ємною частиною економіки держави.