Двойная аренда земельных участков. Верховным судом решен ряд исключительных правовых проблем

Пример спорной ситуации по двойной аренде земельных участков

Итак, ситуация была следующая. Между физическим лицом (владелец земельного участка) и фирмой «А» в июне 2013 г. был заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. Право аренды было зарегистрировано в государственном реестре в январе 2014 г.

В 2018 году Владелец решил передать этот земельный участок в аренду другому юридическому лицу – фирме «Б» (допускаем, что фирма «Б» предложила какое-то дополнительное вознаграждение владельцу). Для реализации этого плана, собственником была написана жалоба в МинЮст, который по результатам ее рассмотрения отменил регистрацию права аренды по фирме «А». После этого собственник разделил свой земельный участок на два с присвоением каждому отдельному кадастровому номеру и заключил договор аренды обоих вновь образованных земельных участков с фирмой «Б».

Для защиты своих интересов Фирма «А» обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании нового договора аренды с фирмой «Б» - недействительным, о истребовании с чужого незаконного владения у фирмы «Б» спорных земельных участков (образовавшихся в результате раздела), о внесении изменений в первоначальный договор аренды земельного участка.

Поэтому перед судами был поставлен на решение ряд правовых проблем:

• Какова юрисдикция такого спора, ведь спор о истребовании земельного участка касается только 2-х юридических лиц, с которыми были заключены договоры аренды (хозяйственная юрисдикция), в то время в исковом требовании о признании недействительным нового договора аренды, ответчиками являются владелец участка (физическое лицо) и новый арендатор (юридическое лицо), то есть спор в этой части подсудимый суду общей юрисдикции. Также, учитывая возможное исковое требование об отмене решения государственного регистратора о регистрации права аренды по новому арендатору, может сложиться впечатление об административной юрисдикции спора по данному исковому требованию.
• Другой исключительной правовой проблемой стало определение момента вступления договора в аренду земельного участка и его действие отдельно от государственной регистрации права аренды. Ведь в этом деле первичный договор аренды никто не оспаривал, однако в то же время государственным регистратором была отменена государственная регистрация вещного права – права аренды. Неизвестным оставался объем прав арендатора с действительным договором аренды при отмененной государственной регистрации права.
• Кроме этого Верховным судом была изложена позиция относительно возможности истребования земельного участка первичным арендатором у следующего, и при каких условиях это возможно.

Итак рассмотрим правовые выводы Большой Палаты поочередно.

Правовой вывод Большой Палаты по юрисдикции

Судебная юрисдикция – это институт права, который призван разграничить между собой компетенцию как разных звеньев судебной системы, так и разных видов судопроизводства. гражданского, криминального, хозяйственного и административного.

Коллегия судей отметила, что при определении юрисдикции суда стремится предотвратить ситуации искусственного создания преюдиции или ситуации, когда для разрешения одного спора нужно инициировать два и более процессов в судах разных юрисдикций. Решение суда должно окончательно разрешать спор по существу и защищать нарушенное право или интерес. Если для реализации решения суда нужно еще раз обращаться в другой суд и получать еще одно решение – ; это означает, что выбранный способ защиты (который часто обусловлен ограничениями, действующими в определенной юрисдикции) неэффективным. «Один спор – один процесс» – это правило, которое Верховный Суд пытается соблюдать и обеспечивать его через принятые правовые заключения по юрисдикционности споров.

Поэтому с учетом правовых выводов, изложенных в предыдущих постановлениях Верховного Суда, Большая Палата заключила, что поскольку предметом спора по пересматриваемому делу являются земельные участки, собственником которых является физическое лицо как сторона договоров аренды земли (как первоначального, заключенного с истцом, и двух следующих, заключенных с ответчиком), предмет спора непосредственно касается прав и обязанностей владельца земельных участков. А поскольку исковые требования фирмы «А» в фирму «Б» о истребовании земельного участка с чужого незаконного владения и пользования заявлены по поводу земельного участка, собственником которого является физическое лицо, заключавшее договоры аренды как с фирмой «А», так и с фирмой «Б», а потому учитывая характер правоотношений , по которым возник спор, его следует рассматривать в порядке гражданского судопроизводства.

Итак, с юрисдикцией теперь все стало понятно, такая категория споров должна рассматриваться в порядке гражданского судопроизводства.

О наличии нарушенного права истца (в аспекте действия договора аренды до регистрации права аренды или после отмены такой записи)

Прежде всего, обращаем внимание на то, что позиция Большой Палаты по данному делу касается договоров аренды заключенных после 01.01.2013 года, когда было изменено законодательство и государственная регистрация договора аренды была заменена на государственную регистрацию права аренды.

Согласно ч.1 ст. 640 ГК Украины договор вступает в силу с его заключения. В части третьей статьи 640 ГК Украины определено, что договор заключен с момента получения лицом, которое направило предложение заключить договор, ответы о принятии этого предложения. Если в соответствии с актом гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передачи имущества или совершения иного действия, договор является заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия. Договор, подлежащий нотариальному удостоверению, заключен со дня такого удостоверения.

Вместе с этим в части пятой статьи 6 Закона «Об аренде земли» (дополнено на основании Закона от 11 февраля 2010 г. № 1878-VI) определено, что право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

То есть с 01 января 2013 года государственной регистрации подлежал не сам договор аренды, а право аренды земельного участка.

Поэтому Большой Палатой сделан вывод, что договор аренды земельного участка заключен с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям и его подписания в установленной простой письменной форме, если иное не согласовано между сторонами, то есть соблюдение сторонами требований статей 638, 759 и 792 ГК Украины и статьи 15 Закона 161-ХIV.

С момента заключения договора аренды земли у арендодателя возникает обязательство передать арендатору земельный участок в пользование на определенный в договоре срок, а у арендатора – получить право на пользование земельным участком.

В то же время зарегистрированное право аренды земли является вещным правом.

05 декабря 2019 года Законом № 340-IX абзац второй части второй статьи 25 Закона № 161-XIV дополнен условием, что арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, но не ранее государственного регистрации соответствующего права аренды.

То есть использование земельного участка невозможно без государственной регистрации права аренды, поскольку отсутствуют правовые основания для этого.

При этих обстоятельствах Большая Палата признала, что не имеет оснований для отступления от заключения, изложенного в постановлении Верховного Суда Украины от 13 июня 2016 года по делу № 6-643цс16, в части того, что договор является заключенным с момента достижения сторонами в надлежащей форме согласия по всем существенным условиям договора, право аренды возникает с момента его государственной регистрации.

Однако Большая Палата Верховного Суда отступила от заключения, изложенного в этом же постановлении в части того, что исходя из положений статьи 638 ГК Украины, статей 125, 126 ЗК Украины договор аренды земли вступает в силу дня проведения его государственной регистрации. При этом Большая Палата Верховного Суда учитывает, что указанное заключение касается договора аренды земли, заключенного после 01 января 2013 года, то есть после изменения законодательного регулирования: исключения из Закона № 161-XIV требований о необходимости государственной регистрации договора аренды и указания на необходимость регистрации права аренды и исключения из текста настоящего Закона ссылки на заключенность сделки со дня его государственной регистрации.

Итак, как говорится простыми словами. Действующее законодательство различает понятие гос регистрации контракта и гос регистрации вещного права. Так, согласно ст. 210 ГК Украины сделка подлежит государственной регистрации ТОЛЬКО в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации.

Государственная регистрация вещного права предусмотрена ст. 182 ГК Украины, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В связи с внесением изменений в ЗУ «Об аренде земли» и Земельном Кодексе Украины, с 01.01.2013 года законом исключены нормы, обуславливающие необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, в то же время предусмотрена необходимость государственной регистрации самого права аренды.

Итак, в период между заключением договора аренды земельного участка до регистрации вещного права договор аренды считается заключенным и действующим, однако само право аренды возникнет у арендатора только после регистрации соответствующего права в государственном реестре.

Правовое заключение Большой Палаты о возможности истребования земельного участка

По данному делу Большая Палата Верховного Суда сослалась на свое постановление от 01 апреля 2020 года по делу № 610/1030/18, конкретизировала собственное правовое заключение о праве арендатора по первичному договору аренды земельного участка в защиту своего права, определив, что если во время действия первого договора аренды земельного участка был заключен второй договор с другим арендатором и право последнего зарегистрировано, то суд сможет защитить право первичного арендатора тогда, когда на основании соответствующего судебного решения этот арендатор сможет зарегистрировать свое право аренды в Государственном реестре прав на недвижимое имущество . Однако такую возможность первичный арендатор будет иметь только тогда, когда на момент вступления судебного решения об удовлетворении соответствующего иска законной силы этот арендатор будет иметь действующее право аренды, в частности, если не истечет срок аренды или будет восстановлен первичный договор аренды.

При отсутствии регистрации права аренды первичного арендатора в Государственном реестре прав на недвижимое имущество исковые требования об отмене решения о государственной регистрации права аренды земли по договору аренды, заключенному в период действия первичного договора, подлежат удовлетворению, если на время принятия решения суда первичный арендатор будет иметь действующее право аренды и сможет его зарегистрировать.

Что касается требования о истребовании земельного участка у третьего лица, то первоначальный арендатор может заявить такое требование только в том случае, если он (первоначальный арендатор) зарегистрировал свое право аренды. Однако «истребование земельного участка» не является следствием признания недействительным договора аренды, на основании которого была осуществлена государственная регистрация права аренды следующим арендатором.

В случае заключения договора аренды земельного участка в период действия предыдущего договора аренды обжалуемый договор аренды может быть признан недействительным, однако в указанном случае истец заявил требование о истребовании земельного участка, удовлетворение которого полностью восстанавливает его права арендатора.

Итак, в случае, если истец заявил требования о истребовании земельного участка с чужого незаконного владения, и такое требование подлежит удовлетворению, то нет необходимости для признания недействительным следующего договора аренды (неэффективный способ защиты).

Также, Большая Палата Верховного Суда рассмотрела вопрос о возможности продления действия договора аренды земли в случае, если земельный участок в период действия договора был поделен и в Государственный земельный кадастр внесены соответствующие изменения.

По позиции Большой Палаты, раздел или объединение земельных участков не прекращает действия ограничений, обременений, установленных на земельные участки, кроме случаев, когда ограничение (обременение) распространялось только на часть земельного участка, которая в результате раздела земельного участка не вошла к сформированному новому земельному участку.

Передача земельного участка в аренду и является таким обременением права собственника земельного участка. По обстоятельствам дела Владелец передал в аренду фирме А весь земельный участок, который в дальнейшем тот разделил на два земельных участка.

Такое разделение земельного участка не прекращает права аренды на него арендатора, поскольку весь переданный в аренду земельный участок был поделен и вошел в два сложившихся земельных участка. Поэтому договор аренды земельного участка не прекратил свое действие.

Итак, указанное решение Большой Палаты ВС действительно конкретизировало определенные правовые выводы и устранило определенные противоречия в судебной практике. Выводы сводятся к тому, что арендатор земельного участка фактически имеет почти все права собственника по защите своих прав и интересов по земельному участку на срок действия договора аренды.