Новая квартира, новые проблемы?

В настоящее время в нашей стране основными сделками, на основании которых большинство граждан приобретают права собственности на недвижимое имущество, являются договоры купли-продажи, дарения, договоры кредита под ипотеку.

Так как быть уверенным в «чистоте» сделки по приобретению права собственности на объект недвижимости? Главное и однозначное правило – это осведомленность: «осведомлен, а значит вооружен!»

О тех, какими принципами руководствоваться и что именно проверять, чтобы быть на сто процентов уверенным в правомерности и безопасности заключенного соглашения, поговорим далее.

Итак, проверка недвижимости — это весомый процесс и желательно, если он осуществлен специалистом, которым является компетентный юрист. К сожалению, большинство будущих владельцев недвижимости значительным образом экономят на сопровождении сделок, попадая в передряги.

В свою очередь, не каждому известно о том, что юридическая проверка сделок включает в себя широкий спектр услуги, что позволяет учесть и минимизировать все возможные риски, которые возникают или могут возникнуть до, во время или после заключения сделок с недвижимостью и включает важные этапы.

ПОСРЕДНИК.В случае, если лицо осуществляет поиск недвижимости с помощью посредника, первым этапом является проверка самого посредника.

Посредник - «риэлтор» должен быть достойным и надежным. В данном случае действует распространенный принцип: «доверяй, но проверяй!».

Основной целью взаимоотношений с посредником является получение от него качественной услуги, что невозможно без полной осведомленности об условиях договоренности между посредником и клиентом.

Не секрет, что качественную услугу возможно получить не от всех посредников, осуществляющих свою деятельность на рынке риэлторских услуг. Ведь огромное количество граждан ежедневно попадают в неприятные ситуации связаны с мошенническими схемами недобросовестных риелторов, благодаря своей легкомысленности.

А остальная часть граждан часто не в полной мере понимают правовую природу предоставления указанных посреднических услуг, теряя средства и в итоге оставаясь ни с чем. Поэтому, для того чтобы понимать всю специфику отношений с риэлтором, необходимо помнить несколько необходимых нюансов.

Условия отношений с посредником, как правило, изложены в договоре информационно-консультационных услуг, предметом которого является предоставление юридическим или физическим лицом клиенту консультаций в подборе и информирование о наличии на рынке желаемого объекта недвижимости.

Полное ознакомление с условиями договора перед его подписанием является обязательным и безоговорочным, а также получение экземпляра договора с подписью в оригинале.

При ознакомлении с договором следует обратить внимание на основные его пункты: о предмете, стоимость, условия прекращения (расторжения), реквизиты сторон.

По реквизитам посредника можно проверить информацию о нем в реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Также рекомендовано найти и просмотреть информацию о посреднике в сети Интернет, в так называемых «черных списках риэлторов».

Нужно навсегда запомнить, что в подавляющем большинстве случаев, единственное чем риэлтор обязан перед клиентом (искателем недвижимости) по условиям такого договора, это оказание только консультационных услуг – определенной информации, в которой заинтересованно лицо.

Оплата за консультационные услуги происходит либо сразу после его заключения (в части аванса или полностью) или в день заключения самого соглашения о приобретении права собственности.

Выбрали риелтора, подписали договор, риелтор уже предлагает варианты? Тогда можно переходить к следующему этапу.

ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ. Первая часть проверки включает соответствие объекта недвижимости имеющейся у владельца технической документации. В частности, о наличии как в документах, так и в самом объекте самовольного строительства, незаконной реконструкции, законности сдачи такого объекта в эксплуатацию, а также отсутствии в отношении объекта недвижимости цепочки отчуждений (умышленная передача объекта от одного к другому лицу с целью сокрытия имущества по субъективным недобросовестным причинам).

Вторая часть — это проверка самого объекта в реестре прав на недвижимое имущество, отсутствие на нем арестов, наличие права собственности на этот объект у лица, которое заявляет себя собственником, а также проверка самого владельца на отсутствие в отношении него судебных и исполнительных производств.

Однако, к сожалению, наличие зарегистрированного права собственности и отсутствие запретов и арестов на желаемом имуществе еще не свидетельствует, что оно находится в собственности продавца законно и по нему не могут возникнуть вопросы в будущем. Дело в том, что именно для того, чтобы было возможно осуществить отчуждение недвижимости, непорядочные продавцы принимают все законные и незаконные меры для создания видимости законного владения. Это может быть незаконно снята ипотека по поддельным документам или по «купленным» решением суда, приобретение права собственности наследником по сокрытию наследственного имущества от других наследников и т. д. В последующем кредиторы или иные наследники обращаются в суд и пытаются признать все заключенные договоры в отношении спорного имущества недействительными. Риелтор, которому вы платите вознаграждение, может знать эти нюансы, но ради получения своих комиссионных будет о них молчать. Нотариус при заключении сделки проверяет только действующие на момент подписания договора документы и отсутствие запретов. Именно поэтому, если вы хотите минимизировать все возможные риски при приобретении недвижимости необходимо обращаться за помощью к квалифицированному юристу, который может проанализировать не только действующие записи в реестре прав собственности, но и проверить «историю» объекта недвижимости, проверить отсутствие запретов в прошлом, и в случае их отмены, сделать выводы о законности или незаконности прекращения обременений. Заказав соответствующую услугу сопровождения сделки по приобретению недвижимости, вы получите квалифицированную юридическую помощь и развернутую информацию о своем объекте, а также о возможных рисках.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА. Третий, завершающий этап — это удостоверение договора и регистрация права собственности за новым владельцем.

Почему именно необходимо уделить внимание на этом этапе?

Договор удостоверяется нотариусом. Образцы договоров, как правило, уже имеются у нотариуса, однако необходимые условия корректируются сторонами в соответствии с договоренностями. Именно этот договор является самым главным, поскольку законность заключения этого договора может быть предметом многочисленных судебных споров.

Итак, необходимо запомнить следующее:

1. Договор подписывается отчуждателем и приобретателем имущества непосредственно у нотариуса на специальном бланке государственного образца с соответствующими голограммами защиты и предоставлением аутентичному экземпляру каждой стороне договора. Если договор от имени владельца подписывает уполномоченное лицо – должна быть имеющаяся доверенность, которая также должна быть удостоверена нотариусом;
2. Основными условиями договора являются условия о сторонах, предмете (с указанием конкретного объекта недвижимости и его основных характеристик), цене (стоимость) объекта согласно оценке объекта, момент полной оплаты и момент передачи самого объекта;
3. В случае, если объект недвижимости является самостоятельным зданием, обязательно при проверке самого объекта необходимо обратить внимание на наличие права собственности и отсутствие обременений и запретов в праве собственности на земельный участок;
4. После заключения договора у нового собственника должен быть существующий заключен договор и техническая документация на объект.

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ.

Вы владелец новой недвижимости, но получили иск в суд? Как быть, почему это происходит с Вами?

Как отмечалось выше, неверный шаг и легкомысленное отношение к предыдущим этапам сопровождения сделки может максимально приблизить вероятность судебных исков к новому владельцу.

Согласно ч. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Украины, право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не следует из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

То есть, из вышеизложенной нормы вытекает, что в случае, если суд установит незаконность приобретения права собственности, то такое право собственности не может быть правомерным.

Выше мы описывали некоторые из возможных ситуаций, когда право собственности покупателя может быть оспорено другими лицами, которые также подверглись нарушениям своих прав – банком, ипотеку которого было снято, другими кредиторами – если продавец осуществил продажу имущества с целью избегания имущественной ответственности, другими наследниками, которые в судебном порядке восстановили срок на принятие наследства, настоящим собственником имущества, если оно было отчуждено по поддельным документам и т. п.

Обычно такие предложения на рынке недвижимости являются очень привлекательными для покупателей, ведь характеризуются сравнительно невысокой стоимостью и другими значительными уступками со стороны отчуждателя. Выявить эти риски необходимо еще до заключения договора купли-продажи и передачи средств продавцу.

Первым, что должно насторожить покупателя – это очень короткий срок владения имуществом продавцом, ведь для «подчистки» реестра права собственности недвижимость переоформляется на кого – то из знакомых и уже потом сразу продается третьим лицам – действительным покупателям.

Защита своего права собственности как добросовестного приобретателя в суде, конечно, тоже имеет место, но гораздо быстрее и дешевле осуществить все необходимые проверки еще до заключения договора купли-продажи и минимизировать возможные риски потери права собственности на приобретенный объект.

ВЫВОД. Таким образом, при действительных реалиях осведомленность на каждом этапе будущей сделки, в отношении недвижимого имущества это давно не повод для размышлений, это необходимость.

Такую необходимость имеет возможность реализовать квалифицированный юрист, задача которого является обеспечение прав и интересов нового приобретателя имущества, в свою очередь, результат — это уверенность клиента в законности и правомерности приобретения права собственности на объект недвижимого имущества и защите своих прав и интересов в будущем.