Нова квартира, нові проблеми?

На даний час у нашій державі основними правочинами, на підставі яких більшість громадян набувають права власності на нерухоме майно, є договори купівлі-продажу, дарування, договори кредиту під іпотеку.

То як бути впевненим у «чистоті» угоди щодо набуття права власності на об’єкт нерухомості? Головне та однозначне правило – це обізнаність: «обізнаний, а значить озброєний!»

Про те, якими принципами керуватись та що саме перевіряти, щоб бути на сто відсотків впевненим в правомірності та безпечності укладеної угоди, поговоримо далі.

Отже, перевірка нерухомості – це вагомий процес і бажано, якщо він здійснений фахівцем, яким є компетентний юрист. На жаль, переважна кількість майбутніх власників нерухомості значним чином економить на супроводі угод, потрапляючи в халепи.

У свою чергу, не кожному відомо про те, що юридична перевірка угод включає в себе широкий спектр послуги, що дозволяє зважити та мінімізувати всі можливі ризики, що виникають або можуть виникнути до, під час або після укладення угод із нерухомістю та включає важливі етапи.

ПОСЕРЕДНИК. У разі, якщо особа здійснює пошук нерухомості за допомогою посередника, першим етапом є перевірка самого посередника.

Посередник – «ріелтор» має бути гідним та надійним. У даному випадку діє розповсюджений принцип: «довіряй, але перевіряй!».

Основною метою взаємин із посередником є отримання від нього якісної послуги, що неможливо без повної обізнаності про умови домовленості між посередником та клієнтом.

Не секрет, що якісну послугу можливо отримати не від усіх посередників, які здійснюють свою діяльність на ринку ріелторських послуг. Адже, величезна кількість громадян щодня потрапляють у неприємні ситуації пов’язані з шахрайськими схемами недобросовісних ріелторів, завдяки своїй легковажності.

А інша частина громадян часто не повною мірою розуміють правову природу надання вказаних посередницьких послуг, втрачаючи кошти та в підсумку залишаючись ні з чим. Тому, за для того аби розуміти всю специфіку відносин із ріелтором, необхідно пам’ятати декілька необхідних нюансів.

Умови відносин із посередником, зазвичай, викладені в договорі інформаційно-консультаційних послуг, предметом якого є надання юридичною або фізичною особою клієнту консультацій у підборі та інформування про наявність на ринку бажаного об’єкта нерухомості.

Повне ознайомлення з умовами договору перед його підписанням є обов’язковим та беззаперечним, а також отримання екземпляру договору з підписом в оригіналі.

Під час ознайомлення з договором необхідно звернути увагу на основні його пункти: про предмет, вартість, умови припинення (розірвання), реквізити сторін.

За реквізитами посередника можна перевірити інформацію про нього в реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Також рекомендовано знайти та переглянути інформацію про посередника в мережі інтернет, у так званих «чорних списках ріелторів».

Потрібно назавжди запам’ятати, що в переважній більшості випадків, єдине чим зобов’язаний ріелтор перед клієнтом (шукачем нерухомості) за умовами такого договору, це надання лише консультаційних послуг – певної інформації, у якій зацікавлена особа.

Оплата за консультаційні послуги відбувається або одразу після його заключення (в частині авансу або повністю) або в день укладення самої угоди про набуття права власності.

Обрали ріелтора, підписали договір, ріелтор уже пропонує варіанти? Тоді можна переходити до наступного етапу.

ПЕРЕВІРКА ДОКУМЕНТІВ. Перша частина перевірки включає відповідність об’єкта нерухомості наявній у власника технічній документації. Зокрема, щодо наявності як в документах, так і в самому об’єкті самочинного будівництва, незаконної реконструкції, законності здачі такого об’єкта в експлуатацію, а також відсутності щодо об’єкта нерухомості ланцюжка відчужень (навмисна передача об’єкту від однієї до іншої особи з метою приховування майна із суб’єктивних недобросовісних причин).

Друга частина – це перевірка самого об’єкту в реєстрі речових прав на нерухоме майно, відсутність на ньому арештів, наявність права власності на цей об’єкт в особи, що заявляє себе власником, а також перевірка самого власника на відсутність щодо нього судових та виконавчих проваджень.

Проте, на жаль, наявність зареєстрованого права власності та відсутність заборон та арештів на бажаному майні ще не свідчить, що воно перебуває у власності продавця законно та щодо нього не можуть виникнути питання в майбутньому. Справа в тому, що саме для того, щоб було можливо здійснити відчуження нерухомості, непорядні продавці вживають всіх законних і незаконних заходів задля створення видимості законного володіння. Це може бути незаконно знята іпотека за підробленими документами чи за «купленим» рішенням суду, набуття права власності спадкоємцем за приховуванням спадкового майна від інших спадкоємців і т. п. У подальшому кредитори чи інші спадкоємці звертаються до суду й намагаються визнати всі укладені договори щодо спірного майна недійсними. Ріелтор, якому ви сплачуєте винагороду, може знати ці нюанси, але задля отримання своїх комісійних буде про них мовчати. Нотаріус під час укладення угоди перевіряє лише чинні на момент підписання договору документи та відсутність заборон. Саме тому, якщо ви хочете мінімізувати всі можливі ризики при придбанні нерухомості необхідно звертатися за допомогою до кваліфікованого юриста, який може проаналізувати не тільки чинні записи в реєстрі прав власності, але й перевірити «історію» об’єкта нерухомості, перевірити відсутність заборон у минулому, та у випадку їхнього скасування зробити висновки щодо законності чи незаконності припинення обтяжень. Замовивши відповідну послугу супроводу правочину з придбання нерухомості, ви отримаєте кваліфіковану юридичну допомогу та розгорнуту інформацію про свій об’єкт, а також про можливі ризики.

УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ. Третій, завершальний етап – це посвідчення договору та реєстрація права власності за новим власником.

Чому саме необхідно приділити увагу на цьому етапі?

Договір посвідчується нотаріусом. Зразки договорів, як правило, уже наявні в нотаріуса, проте необхідні умови коригуються сторонами відповідно до домовленостей. Саме цей договір є найголовнішим, оскільки законність укладення цього договору може бути предметом численних судових спорів.

Отож, необхідно запам’ятати наступне:

1. Договір підписується відчужувачем та набувачем майна безпосередньо в нотаріуса на спеціальному бланку державного зразка з відповідними голограмами захисту та наданням аутентичного екземпляру кожній стороні договору. Якщо договір від імені власника підписує уповноважена особа – повинна бути наявна довіреність, яка також має бути посвідчена нотаріусом;
2. Основними умовами договору є умови про сторони, предмет (із зазначенням конкретного об’єкту нерухомості та його основних характеристик), ціну (вартість) об’єкту відповідно до оцінки об’єкту, момент повної оплати та момент передачі самого об’єкту;
3. У разі, якщо об’єкт нерухомості є самостійною будівлею, обов’язково при перевірці самого об’єкта необхідно звернути увагу на наявність права власності та відсутність обтяжень та заборон у праві власності на земельну ділянку;
4. Після укладення договору в нового власника повинен бути наявний укладений договір та технічна документація на об’єкт.

СУДОВІ СПОРИ.

Ви власник нової нерухомості, але отримали позов до суду? Як бути, чому це відбувається з Вами ?

Як зазначалось вище, невірний крок та легковажне ставлення до попередніх етапів супроводження угоди може максимально наблизити ймовірність судових позовів до нового власника.

Згідно ч. 2 ст. 328 Цивільного кодексу України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Тобто, з вищевикладеної норми витікає, що в разі, якщо суд встановить незаконність набуття права власності, то таке право власності не може бути правомірним.

Вище ми описували деякі з можливих ситуацій, коли право власності покупця може бути оспорено іншими особами, які також зазнали порушень своїх прав – банком, іпотеку якого було знято, іншими кредиторами – якщо продавець здійснив продаж майна саме з метою уникнення майнової відповідальності, іншими спадкоємцями, які в судовому порядку поновили строк на прийняття спадщини, справжнім власником майна, якщо воно було відчужене за підробленими документами і т. п.

Зазвичай такі пропозиції на ринку нерухомості є дуже привабливими для покупців, адже характеризуються порівняно невисокою вартістю та іншими значними поступками з боку відчужувача. Виявити ці ризики необхідно ще до укладення договору купівлі-продажу та передачі коштів продавцю.

Першим, що повинно насторожити покупця – це дуже короткий строк володіння майном продавцем, адже для «підчистки» реєстру права власності нерухомість переоформляється на когось зі знайомих і вже потім одразу продається третім особам – дійсним покупцям.

Захист свого права власності як добросовісного набувача в суді звичайно теж має місце, але набагато швидше та дешевше здійснити всі необхідні перевірки ще до укладання договору купівлі-продажу та мінімізувати можливі ризики втрати права власності на придбаний об’єкт.

ВИСНОВОК. Таким чином, за дійсних реалій обізнаність на кожному етапі майбутньої угоди, щодо нерухомого майна це давно не привід для роздумів, це необхідність.

Таку необхідність має змогу реалізувати кваліфікований юрист, завдання якого є забезпечення прав та інтересів нового набувача майна, в свою чергу, результат це впевненість клієнта в законності та правомірності набуття права власності на об’єкт нерухомого майна та захисті своїх прав та інтересів у майбутньому.