Основные аспекты преимущественного права на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения

Изменения преимущественного права: передача и отказ от него

В случае если субъекты преимущественного права I и II очередей не могут приобретать в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, они могут передать свое преимущественное право покупки такого земельного участка другому лицу, которое может приобретать в собственность такой земельный участок.

Например:

• субъект преимущественного права не имеет права на покупку (юридическое лицо с иностранным капиталом);
• использовал свое право на покупку (100 или 10000 га в одни руки);
• не желает.

1. Передача преимущественного права осуществляется по письменному договору между субъектом преимущественного права и лицом, которому передается такое право.
2. Преимущественное право, переданное другому лицу, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для государственной регистрации обременений вещных прав на земельные участки.
3. О передаче преимущественного права лицо, передающее преимущественное право, обязано письменно уведомить собственника земельного участка в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права. Уведомление осуществляется ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку.
4. В случае если после уведомления нотариусом субъекта преимущественного права о намерении собственника относительно его продажи субъект преимущественного права передал такое право другому лицу, такой субъект преимущественного права одновременно с передачей преимущественного права обязан сообщить лицу, которому такое право передано, о таком намерении.
5. Передача преимущественного права может быть осуществлена до или после государственной регистрации намерения собственника земельного участка по его продаже.
6. Передача преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения не останавливает срок в 2 месяца.
7. К лицу, которому передано преимущественное право, переходят все права и обязанности предыдущего субъекта такого права по правоотношениям, связанным с реализацией такого права.
8. Преимущественное право может быть передано его субъектом другому лицу на определенный срок или на период действия специального разрешения на добычу полезных ископаемых (относительно субъектов преимущественного права первой очереди) или срока действия договора аренды земли (относительно субъектов преимущественного права второй очереди).
9. Передача переданного преимущественного права третьим лицам запрещается.
10. Преимущественное право, переданное другому лицу субъектом первой очереди, прекращается при аннулировании специального разрешения на добычу полезных ископаемых. Преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, переданное другому лицу субъектом второй очереди, прекращается при прекращении права аренды земельного участка.

Субъект преимущественного права второй очереди может реализовать такое право при отсутствии субъекта первой очереди или отказа субъекта первой очереди от реализации такого права.

Отказ от преимущественного права происходит на основании нотариально удостоверенного заявления лица.

Реализация преимущественного права (процедура продаж при наличии субъекта преимущественного права, но не ему)

Условиями реализации преимущественного права является то, что субъект такого права:

• должен оплатить цену, по которой осуществляется продажа земельного участка,
• а также выполнить все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.

При наличии преимущественного права ее владелец обязан не позднее чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка:

• зарегистрировать намерение по продаже земельного участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, путем подачи заявления нотариуса, который будет осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи, вместе с проектом такого договора.

Удостоверять такой вид договора может нотариус в пределах его нотариального округа:

• по местонахождению земельного участка или
• по зарегистрированному месту жительства (местонаханию) собственника земельного участка.

«Изменения военного положения:

Приказом Минюста от 30.08.2022 № 3642/5, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0980-22#Text, установлено, что в условиях военного положения и в течение одного месяца с дня его прекращения или отмены государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, местонахождением которого является Автономная Республика Крым, Донецкая, Запорожская, Луганская, Николаевская, Харьковская, Херсонская области, город Севастополь, производится независимо от местонахождения такого имущества.»

Нотариус обязан в течение 3 рабочих дней сообщить о таком намерении субъектов преимущественного права ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку. Субъект преимущественного права считается уведомленным об указанном намерении также в случае его отказа получить уведомление, о чем есть соответствующая отметка, или если сообщение вернулось к нотариусу в связи с истечением установленного срока хранения.

Субъект преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, желающий воспользоваться таким преимущественным правом, обязан сообщить об этом нотариусу ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку.

В течение 1 месяца со дня получения такого сообщения нотариус по согласованию с продавцом земельного участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи и сообщить об этом субъекту преимущественного права покупки земельного участка, изъявившему желание воспользоваться таким правом, ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении.

Уведомление о желании воспользоваться преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предоставлено только субъектом такого права, который на момент предоставления согласия в соответствии с законом может приобретать в собственность такой земельный участок.

Субъект преимущественного права считается отказавшимся от своего права, если:

• в течение месяца со дня, когда он был должным образом уведомлен нотариусом о намерении по продаже земельного участка, не уведомил должным образом нотариуса о своем желании воспользоваться преимущественным правом путем подачи нотариусу заявления, подлинность подписи на котором удостоверяется нотариально, или
• отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка или
• не явился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом (при условии получения уведомления о вручении субъекту преимущественного права уведомления о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи или уведомления об отказе от получения такого уведомления или если сообщение возвращено нотариусу в связи с истечением установленного срока хранения).

В случае смены владельцем земельного участка цены и других условий договора купли-продажи процедура, предусмотренная выше, осуществляется повторно.

В случае если в течение месяца со дня истечения 2-х месячного срока договор купли-продажи земельного участка не был заключен, процедура, предусмотренная выше, осуществляется повторно.

Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения на условиях, определенных проектом такого договора, может быть заключен с третьим лицом в любое время после государственной регистрации намерения по продаже такого земельного участка, независимо от срока в 2 месяца, в том случае , если субъекты преимущественного права первой и второй очереди, должным образом уведомлены о намерении продажи земельного участка, не воспользовались своим преимущественным правом или предоставили отказ от реализации своего преимущественного права.

Требования по реализации преимущественного права (в том числе по долгу владельца земельного участка по регистрации намерения по его продаже) не распространяются на случаи продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения:

• субъекту преимущественного права покупки земельного участка первой очереди;
• субъекту преимущественного права покупки земельного участка второй очереди, при условии отсутствия субъекта преимущественного права покупки земельного участка первой очереди или в случае подачи им заявления об отказе от реализации своего преимущественного права, подлинность подписи на которой удостоверена нотариально;
• третьим лицам в случае подачи нотариусу, удостоверяющего соответствующий договор купли-продажи земельного участка, заявлений всех субъектов преимущественного права покупки земельного участка об отказе от такого права, подлинность подписи на которых удостоверена нотариально;
• на земельных торгах.

Нарушение преимущественного права

В случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права его покупки субъект преимущественного права, который может реализовать такое право, вправе предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен оплатить покупатель.

В случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права его покупки, субъектом которого является лицо, которое не может приобретать право собственности на земельный участок, и если такое лицо передало преимущественное право лицу, которое может приобретать указанное право (у в том числе после продажи такого земельного участка), лицо, которому передано преимущественное право, вправе предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя, с учетом внесения цены договора на депозит.

Обратим ваше внимание, что требования по реализации преимущественного права не распространяются на случаи продажи совладельцу земельного участка отдельной доли в праве собственности на такой земельный участок другому его совладельцу.

Реализация преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на земельных торгах будет рассмотрена в дальнейших сообщениях.