Основні аспекти переважного права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Зміни щодо переважного права: передача та відмова від нього

У разі якщо суб’єкти переважного права І та ІІ черг не можуть набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вони можуть передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка може набувати у власність таку земельну ділянку.

Наприклад:

• суб'єкт переважного права не має права на купівлю (юридична особа з іноземним капіталом);
• використав своє право на купівлю (100 або 10000 га в одні руки);
• не має бажання.

1. Передача переважного права здійснюється за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право.
2. Переважне право яке передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.
3. Про передачу переважного права особа, яка передає переважне право, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.
4. У разі якщо після повідомлення нотаріусом суб’єкта переважного права про намір власника щодо її продажу суб’єкт переважного права передав таке право іншій особі, такий суб’єкт переважного права одночасно з передачею переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір.
5. Передача переважного права може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу.
6. Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення не зупиняє строку в 2 місяці.
7. До особи, якій передано переважне право, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.
8. Переважне право може бути передано його суб’єктом іншій особі на певний строк або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб’єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги).
9. Передача переданого переважного права третім особам забороняється.
10. Переважне право, передане іншій особі суб’єктом першої черги, припиняється у разі анулювання спеціального дозволу на видобування корисних копалин. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі суб’єктом другої черги, припиняється у разі припинення права оренди земельної ділянки.

Суб’єкт переважного права другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права.

Відмова від переважного права відбувається на підставі нотаріально посвідченої заяви особи.

Реалізація переважного права (процедура продажу за наявності суб'єкта переважного права, але не йому)

Умовами реалізації переважного права є те, що суб’єкт такого права:

• повинен сплатити ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки,
• а також виконати всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

За наявності переважного права її власник зобов’язаний не пізніш як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки:

• зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, шляхом подачі заяви нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору.

Посвідчувати такий вид договору може здійснювати нотаріус в межах його нотаріального округу:

• за місцезнаходженням земельної ділянки або
• за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки.

«Зміни воєнного стану:

Наказом Мін’юсту від 30.08.2022 № 3642/5, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0980-22#Text, встановлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, місцезнаходженням якого є Автономна Республіка Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, місто Севастополь, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна.»

Нотаріус зобов’язаний протягом 3 робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Протягом 1 місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. Повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути надано лише суб’єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Суб’єкт переважного права вважається таким, що відмовився від свого права, якщо:

• протягом місяця з дня, коли він був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально, або
• відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки або
• не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання).

У разі зміни власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу процедура, передбачена вище, здійснюється повторно.

У разі якщо протягом місяця з дня спливу 2-х місячного строку, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура, передбачена вище, здійснюється повторно.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення на умовах, визначених проектом такого договору, може бути укладений з третьою особою у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки, незалежно від строку в 2 місяці, у тому разі, якщо суб’єкти переважного права першої та другої черги, належним чином повідомлені про намір щодо продажу земельної ділянки, не скористалися своїм переважним правом або надали відмову від реалізації свого переважного права.

Вимоги щодо реалізації переважного права (у тому числі щодо обов’язку власника земельної ділянки з реєстрації наміру щодо її продажу) не поширюються на випадки продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

• суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки першої черги;
• суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки другої черги, за умови відсутності суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки першої черги або у разі подання ним заяви про відмову від реалізації свого переважного права, справжність підпису на якій засвідчена нотаріально;
• третім особам у разі подання нотаріусу, який посвідчуватиме відповідний договір купівлі-продажу земельної ділянки, заяв усіх суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки про відмову від такого права, справжність підпису на яких засвідчена нотаріально;
• на земельних торгах.

Порушення переважного права

У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права, який може реалізувати таке право, має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є особа, яка не може набувати право власності на земельну ділянку, і якщо така особа передала переважне право особі, яка може набувати зазначене право (у тому числі після продажу такої земельної ділянки), особа, якій передано переважне право, має право пред’явити до суду позов про переведення на неї прав та обов’язків покупця, з врахуванням внесення ціни договору на депозит.

Звернемо вашу увагу, що вимоги щодо реалізації переважного права, не поширюються на випадки продажу співвласнику земельної ділянки окремої частки у праві власності на таку земельну ділянку іншому її співвласнику.

Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах буде розглянута в подальших дописах.