Понятие идентификатора объекта строительства и завершенного строительством объекта

В последние годы в Украине происходит системная цифровизация сферы строительства и регистрации прав на недвижимость.

Важным элементом этих процессов стало внедрение идентификаторов объектов строительства и завершённых строительством объектов. Они обеспечивают единую систему учёта, исключают манипуляции с документами и значительно упрощают процедуры для застройщиков, владельцев и государственных органов.

Идентификатор объекта строительства является уникальным набором данных (последовательность символов), который присваивается объекту строительства или завершённому строительством объекту автоматически программными средствами Реестра строительной деятельности и используется для идентификации такого объекта.

Он подобен ИПН физического лица, однако для объекта недвижимости, который используется на всех этапах его создания: от получения градостроительных условий и ограничений до ввода в эксплуатацию.

Такой идентификатор позволяет:

• фиксировать правовые и технические характеристики объекта;
• отслеживать историю строительства;
• избегать дублирования информации в разных реестрах;
• обеспечивать прозрачность работы застройщиков;
• защищать права инвесторов и будущих владельцев от двойных продаж или «фиктивных» объектов;
• давать возможность проверки легальности строительства через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (далее - ЕГЭССС);
• создавать предпосылки для автоматизации разрешительных процедур.

Например, если застройщик получает разрешение на строительство многоквартирного дома, каждому дому (как объекту) присваивается идентификатор, который используется во всех документах: от градостроительных условий до декларации о готовности.

Фактически, идентификатор упрощает интеграцию между ЕГЭССС и другими государственными реестрами.

Идентификатор объекта строительства (завершённого строительством объекта) может быть присвоен:

• дому, зданию, сооружению (в том числе в комплексе);
• составным частям дома, здания, сооружения: квартирам, гаражным боксам, машиноместам, другим жилым и нежилым помещениям, которые после приёма объекта в эксплуатацию являются самостоятельными объектами недвижимости;
• линейному объекту инженерно-транспортной инфраструктуры.

Идентификатор объекта строительства (завершённого строительством объекта) не присваивается местам общего пользования и вспомогательным помещениям.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию ему присваивается другой уникальный код — идентификатор завершённого строительством объекта. Это уже постоянный «цифровой паспорт» готовой недвижимости, который сопровождает её на протяжении всего жизненного цикла.

Идентификатор объекта строительства (завершённого строительством объекта) является неизменным, кроме случаев, определённых законодательством.

В случае раздела или объединения завершённого строительством объекта идентификатор завершённого строительством объекта аннулируется. В таком случае завершённым строительством объектам, образовавшимся в результате их раздела или объединения, присваивается новый идентификатор завершённого строительством объекта, который должен содержать ссылку на идентификатор (идентификаторы) объекта (объектов), из которых такие объекты образовались.

В случае выдела доли из завершённого строительством объекта, идентификатор объекта, из которого выделена доля, остаётся неизменным. Одновременно завершённому строительством объекту, который образовался в результате выдела доли, присваивается новый идентификатор завершённого строительством объекта, который должен содержать ссылку на идентификатор объекта, из которого такой объект образовался.

В указанных выше случаях новый идентификатор завершённого строительством объекта присваивается при изготовлении исполнителем работ по технической инвентаризации с помощью Реестра строительной деятельности технического паспорта на соответствующий объект.

Идентификатор объекта строительства или завершённого строительством объекта указывается во всех сделках по отчуждению, пользованию, ипотеке объекта строительства, завершённого строительством объекта и его частей (квартир, встроенных или встроенно-пристроенных жилых и нежилых помещений в доме, здании, сооружении, гаражных боксов, машиномест, других жилых и нежилых помещений, которые после приёма объекта в эксплуатацию являются самостоятельными объектами недвижимости), — для объектов, которым присвоен идентификатор объекта строительства или завершённого строительством объекта до совершения соответствующей сделки.

Количество цифр и групп идентификатора объекта строительства (завершённого строительством объекта) является неизменным, например: «01.3066347.4455165.20251211.30.0000.41».

Структурно идентификатор объекта строительства (завершённого строительством объекта) состоит из таких элементов:

Группа цифр	Количество цифр	Пример	Примечание
0	2	01	отражает порядковый номер версии правил формирования групп цифр, которые являются структурными элементами идентификатора, начиная с “01” цифры “00” определяют временный идентификатор, который присваивается в случае определения местоположения объекта строительства (завершённого строительством объекта) с помощью центроида земельного участка или отметки местоположения объекта на картографической основе
1	7	1111111	координата L местоположения объекта [группа цифр 1] отражает местоположение объекта на момент создания идентификатора местоположение объекта подаётся в виде координат центроида внешнего контура объекта строительства (завершённого строительством объекта), земельного участка или отметки местоположения объекта на картографической основе, которая используется в электронной системе координаты объекта подаются в виде географических координат BL в системе координат УСК-2000
2	7	2222222	координата B местоположения объекта [группа цифр 2] отражает местоположение объекта на момент создания идентификатора местоположение объекта подаётся в виде координат центроида внешнего контура объекта строительства (завершённого строительством объекта), земельного участка или отметки местоположения объекта на картографической основе, которая используется в электронной системе координаты объекта подаются в виде географических координат BL в системе координат УСК-2000
3	8	20201001	отражает дату создания идентификатора в порядке: “год”, “месяц”, “день”
4	2	44	2 цифры — цифры, которые генерируются случайным образом программными средствами электронной системы
5	4	5555	отражает составную часть объекта строительства (завершённого строительством объекта), которые являются самостоятельными объектами недвижимости (в том числе после приёма в эксплуатацию завершённого строительством объекта) для дома, здания, сооружения, линейного объекта инженерно-транспортной инфраструктуры указывается как «0000» для объектов строительства (завершённого строительством объекта), которые являются самостоятельными объектами недвижимости (в том числе после приёма в эксплуатацию завершённого строительством объекта), указывается как цифровой код, который является уникальным в объекте строительства (завершённого строительством объекта), составной частью которого является соответствующий объект, и присваивается случайным образом программными средствами электронной системы
6	2	66	отражает контрольную сумму [группы цифр 1 — 6], которая используется для проверки целостности идентификатора

Основными характеристиками идентификаторов являются:

1. Неизменность – код сохраняется даже при смене владельцев или регистрационных действий;
2. Универсальность – используется в государственных реестрах, в работе нотариусов, банков, налоговых органов;
3. Интегрированность – синхронизируется с кадастровым номером земельного участка, данными Государственного реестра вещных прав, налоговыми базами.

Пример: после завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома каждая квартира в нём получает свой уникальный идентификатор завершённого объекта, что позволяет чётко отслеживать право собственности.

Он используется:

• при государственной регистрации права собственности;
• в налоговом и статистическом учёте;
• при заключении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, ипотека, дарение и т. д.);
• в работе нотариусов, банков, органов местного самоуправления.

Практическое значение для участников рынка заключается в следующем:

1. Для государства — обеспечение единой базы данных и контроль над процессами застройки;
2. Для застройщиков — упрощение разрешительных процедур и удобство в работе с документами;
3. Для владельцев и инвесторов — гарантия, что объект существует в правовом поле и невозможно «подменить» информацию;
4. Для нотариусов и банков — ускорение процессов проверки и оформления сделок.

Таким образом, идентификатор объекта строительства и идентификатор завершённого строительством объекта — это инструменты, которые обеспечивают прозрачность и безопасность на рынке недвижимости Украины. Их внедрение является частью глобального курса на цифровизацию, интеграцию данных и борьбу с теневыми схемами.

В перспективе такая система позволит полностью автоматизировать процессы регистрации прав на недвижимость, повысить доверие инвесторов и приблизить Украину к стандартам ЕС в сфере управления градостроительными процессами.