Приобретательная давность на недвижимое имущество: практическое применение и возможные сложности

Напоминаем, что юридическая фирма «Доминанта» предлагает профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью. Мы тщательно проверяем договор, личность застройщика/продавца, оцениваем риски и ведем правовые разъяснения для клиента. У нас есть квалифицированныйе юристы по недвижимости в Одессе и Киеве.

Общие нормы, регулирующие институт приобретательной давности, содержатся в ст. 344 Гражданского кодекса Украины, а также в специальном законодательстве – ст. 119 Земельного кодекса Украины, если речь идет о получении права собственности на земельный участок.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины, лицо, добросовестно завладевшее чужим недвижимым имуществом и продолжающее открыто, непрерывно владеть им в течение 10 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации такого права собственности.

Лицо, которое заявляет о давности владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) является первое лицо. Если же произошла потеря недвижимого имущества не по воле его фактического владельца, то это не прерывает приобретательной давности в случае возврата имущества в течение одного года или предъявления в течение этого срока иска о его истребовании.

Если лицо завладело недвижимым имуществом на основании договора с его собственником, который по окончании срока договора не предъявил требования о его возвращении, данное лицо приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через пятнадцать лет с момента истечения срока исковой давности.

Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, приобретается по решению суда. Такое решение суда, согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», будет основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество. Однако, при этом необходимо учитывать, что для земельных участков установлен иной порядок возникновения права собственности по приобретательной давности. Знание этого порядка позволит избежать предъявления необоснованных исков, в удовлетворении которых будет отказано судом, что еще нередко встречается на практике.

Согласно специальному порядку, установленному нормами Земельного кодекса Украины, граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, свидетельствующих о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ее в собственность или предоставление в пользование. Размер этого земельного участка, равно как и порядок его передачи, устанавливается Земельным кодексом Украины, на что следует особо обратить внимание.

Как следует из указанных норм, в случае с земельным участком воспользоваться приобретательной давностью может только гражданин, а не юридическое лицо. Иностранные граждане и лица без гражданства прямо в данной норме закона прямо не указаны. Согласно Закону Украины «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства», иностранцы и лица без гражданства, находящиеся в Украине на законных основаниях, пользуются теми же правами и свободами, а также несут такие же обязанности, как и граждане Украины, за исключениями, установленными Конституцией, законами или международными договорами Украины.

Такие исключения установлены Земельным кодексом Украины. Так, земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.

В то же время, иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

При этом основаниями приобретения права собственности на земельный участок для указанных лиц будут являться договора купли-продажи, дарения, мены, другие гражданско-правовые договора, а также выкуп земельных участков, на которых размещены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности и принятие наследства. Поскольку среди данных оснований отсутствует приобретательная давность, то, следовательно, по такому основанию приобрести земельный участок иностранные граждане или лица без гражданства не могут.

Отдельно следует рассмотреть случай, применимый к гражданам Украины, то есть, если на земельном участке существуют строения, на которые у данных лиц возникает право собственности в силу приобретательной давности.

Согласно Земельному кодексу Украины и Гражданскому кодексу Украины, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Право собственности на недвижимое имущество в виде зданий и сооружений, как говорилось выше, может возникать в силу приобретательной давности, на основании решения суда. Следовательно, в этом случае у лица, получившего право собственности на недвижимое имущество (здания и сооружения), по общему правилу, должно было возникнуть и право собственности на земельный участок, на котором данные объекты находятся. Но поскольку возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности регулируется нормами Земельного кодекса Украины, то в данной ситуации в любом случае будут применяться нормы специального — земельного, а не гражданского законодательства.

При этом следует учитывать, что земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, передаются в собственность по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения их права собственности в порядке, определенном законом. Соответственно, нормы института приобретательной давности подлежат применению с учетом указанных норм.

Интересно посмотреть, что же говорит судебная практика на этот счет. Обобщенные разъяснения по практическому применению приобретательной давности изложены в постановлении Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел № 5 от 07.02.2014г. «О судебной практике по делам о защите права собственности и иных вещных прав», а по конкретным спорам — в решениях Верховного Суда.

Так, согласно указанному постановлению Пленума, приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется Земельным кодексом Украины, в частности ст. 119 Кодекса.

Это соответствует и практике Верховного Суда, который при вынесении постановления от 11.04.2018г. по делу №742/2916/15-ц пришел к выводу, что анализ статьи 119 Земельного кодекса Украины дает основания для вывода, что даже соблюдение всех условий приобретательной давности не приводит к возникновению права собственности на землю и фактически отсылает к общему порядку предоставления земельных участков в собственность или в пользование (статьи 118, 123 ЗК Украины).

Эта норма предоставляет только право обращения в орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче земельного участка в собственность или пользование и не предусматривает обязательной передачи земельного участка в собственность или пользование обратившимся с ходатайством лицам, даже и при соблюдении предусмотренной законом процедуры обращения и представления необходимых документов.

К аналогичным выводам Верховный Суд пришел и в постановления от 03.07.2018г. по делу №670/266/17. В данном постановлении также указано, что при получении отказа в удовлетворении ходатайства о передаче земельного участка в собственность или оставление его без рассмотрения, гражданин вправе обжаловать такие действия органа исполнительной власти или местного самоуправления в суд в установленном законом порядке.

Вышеуказанное свидетельствует, что при намерении применить институт приобретательной давности для получения права собственности на недвижимость, необходимо учитывать различный порядок применения данного института права для земельных участков и для всех остальных объектов недвижимости, подтверждением чему служит приведенная судебная практика.

Тщательное изучение всех обстоятельств дела и всесторонний анализ применяемых норм законодательства позволит вам выбрать правильный способ защиты прав, что сэкономит ваши усилия, время и деньги.