Набувальна давність на нерухоме майно: практичне застосування і можливі складнощі

Нагадуємо, що юридична фірма «Домінанта» пропонує професійний супровід угод з нерухомістю. Ми ретельно перевіряємо договір, особистість забудовника/продавця, оцінюємо ризики та ведемо правові роз'яснення для клієнта. У нас є кваліфіковані юристи з нерухомості в Одесі і Києві.

Загальні норми, що регулюють інститут набувальної давності, містяться в ст.344 Цивільного кодексу України, а також у спеціальному законодавстві – ст. 119 Земельного кодексу України, якщо йдеться про отримання права власності на земельну ділянку.

Відповідно до норм Цивільного кодексу України, особа, яка сумлінно заволоділа чужим нерухомим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти ним протягом 10 років, набуває право власності на це майно (набувальна давність). Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації такого права власності.

Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння весь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) є перша особа. Якщо ж сталася втрата нерухомого майна не з волі його фактичного власника, то це не перериває набувальної давності в разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування.

Якщо особа заволоділа нерухомим майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, дана особа набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять років із моменту закінчення строку позовної давності.

Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, набувається за рішенням суду. Таке рішення суду, відповідно до Закону України» Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", буде підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно. Однак, при цьому необхідно враховувати, що для земельних ділянок встановлено інший порядок виникнення права власності за набувальною давністю. Знання цього Порядку дозволить уникнути пред'явлення необґрунтованих позовів, у задоволенні яких буде відмовлено судом, що ще нерідко зустрічається на практиці.

Відповідно до спеціального порядку, встановленого нормами Земельного кодексу України, громадяни, які сумлінно, відкрито та безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, що свідчать про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання в користування. Розмір цієї земельної ділянки, так само як і порядок її передачі, встановлюється Земельним кодексом України, на що слід особливо звернути увагу.

Як випливає із зазначених норм, у випадку із земельною ділянкою скористатися набувальною давністю може тільки громадянин, а не юридична особа. Іноземні громадяни та особи без громадянства прямо в даній нормі закону прямо не вказані. Відповідно до Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства», іноземці та особи без громадянства, які перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими ж правами і свободами, а також несуть такі ж обов'язки, як і громадяни України, за винятками, встановленими Конституцією, законами або міжнародними договорами України.

Такі винятки встановлені Земельним кодексом України. Так, землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Водночас, іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

При цьому підставами набуття права власності на земельну ділянку для зазначених осіб будуть договори купівлі-продажу, дарування, міни, інші цивільно-правові договори, а також викуп земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомості, що належать їм на праві власності та прийняття спадщини. Оскільки серед даних підстав відсутня набувальна давність, то, отже, за такою підставою придбати земельну ділянку іноземні громадяни або особи без громадянства не можуть.

Окремо слід розглянути випадок, застосовний до громадян України, тобто, якщо на земельній ділянці існують будови, на які в даних осіб виникає право власності в силу набувальної давності.

Відповідно до Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Право власності на нерухоме майно у вигляді будівель і споруд, як говорилося вище, може виникати в силу набувальної давності, на підставі рішення суду. Отже, у цьому випадку у особи, яка отримала право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), за загальним правилом, повинно було виникнути і право власності на земельну ділянку, на якій дані об'єкти знаходяться. Але оскільки виникнення права власності на земельну ділянку в силу набувальної давності регулюється нормами Земельного кодексу України, то в даній ситуації в будь - якому випадку будуть застосовуватися норми спеціального – земельного, а не цивільного законодавства.

При цьому слід враховувати, що земельні ділянки, що перебувають у власності громадян або юридичних осіб, передаються у власність за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування тільки після припинення їхнього права власності в порядку, визначеному законом. Відповідно, норми інституту набувальної давності підлягають застосуванню з урахуванням зазначених норм.

Цікаво подивитися, що ж говорить судова практика з цього приводу. Узагальнені роз'яснення щодо практичного застосування набувальної давності викладені в постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 р. «Про судову практику у справах про захист права власності та інших речових прав», а щодо конкретних спорів — у рішеннях Верховного Суду.

Так, згідно із зазначеною постановою Пленуму, набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється Земельним кодексом України, зокрема, ст.119 Кодексу.

Це відповідає і практиці Верховного Суду, який при винесенні постанови від 11.04.2018 р. у справі №742/2916/15-ц дійшов висновку, що аналіз статті 119 Земельного кодексу України дає підстави для висновку, що навіть дотримання всіх умов набувальної давності не призводить до виникнення права власності на землю і фактично відсилає до загального порядку надання земельних ділянок у власність або в користування (статті 118, 123 ЗК України).

Ця норма надає тільки право звернення до органу державної влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу земельної ділянки у власність або користування й не передбачає обов'язкової передачі земельної ділянки у власність або користування особам, які звернулися з клопотанням, навіть і при дотриманні передбаченої законом процедури звернення та подання необхідних документів.

До аналогічних висновків Верховний Суд дійшов і до постанов від 03.07.2018 р. у справі №670/266/17. У даній постанові також зазначено, що при отриманні відмови в задоволенні клопотання про передачу земельної ділянки у власність або залишення її без розгляду, громадянин має право оскаржити такі дії органу виконавчої влади або місцевого самоврядування до суду в установленому законом порядку.

Вищевказане свідчить, що при намірі застосувати інститут набувальної давності для отримання права власності на нерухомість, необхідно враховувати різний порядок застосування даного інституту права для земельних ділянок і для всіх інших об'єктів нерухомості, підтвердженням чому служить наведена судова практика.

Ретельне вивчення всіх обставин справи і всебічний аналіз застосовуваних норм законодавства дозволить вам вибрати правильний спосіб захисту прав, що заощадить ваші зусилля, час і гроші.