Продажа недвижимости до ввода в эксплуатацию: какую информацию обязан обнародовать застройщик и как законно рекламировать объекты

Информация на сайте застройщика имеет юридическое значение, однако многие застройщики ошибочно считают сайт исключительно рекламной витриной.

На самом деле: информация на сайте может быть использована как доказательство в суде; недостоверные или неполные сведения могут квалифицироваться как недобросовестная реклама; обещания, изложенные в публичном доступе, формируют ожидания инвестора, которые подлежат правовой защите.

Поэтому сайт застройщика должен быть не только визуально привлекательным, но и юридически выверенным.

Какой же является обязательная информация, которая должна быть размещена на сайте?

1. Данные о застройщике

На сайте обязательно должно быть чётко идентифицировано лицо, осуществляющее строительство: полное наименование юридического лица; код ЄДРПОУ; местонахождение; контактные данные (телефон, электронная почта); информация о девелопере (при наличии), заказчике строительства, управляющем фонда финансирования строительства (при наличии).

Отсутствие этих данных является одним из наиболее распространённых оснований для претензий со стороны контролирующих органов.

2. Право на земельный участок

Инвестор имеет право знать, на каком основании застройщик пользуется землёй. На сайте целесообразно разместить: кадастровый номер земельного участка; целевое назначение; форму пользования (собственность, аренда, суперфиций); срок действия договора аренды (если применяется).

Эта информация напрямую влияет на законность строительства и будущую эксплуатацию объекта.

3. Градостроительная документация и разрешительные документы

До начала продажи квартир застройщик должен иметь и обнародовать:

• градостроительные условия и ограничения;
• разрешение на выполнение строительных работ или уведомление о начале работ (в зависимости от класса последствий);
• информацию о классе последствий (СС1, СС2, СС3);
• проектную документацию (в общем виде);
• сведения о генеральном подрядчике.

Продажа или активная реклама без надлежащих разрешительных документов — прямой путь к остановке строительства.

4. Информация об объекте строительства

На сайте должны быть чётко указаны: идентификатор объекта строительства; адрес объекта; вид объекта (жилой, нежилой, многофункциональный); количество этажей; количество секций / очередей строительства; ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию; наличие паркинга, коммерческих помещений, инфраструктуры.

Важно избегать формулировок, которые могут ввести в заблуждение (например, называть апартаменты «квартирами», если юридически это не жильё).

5. Механизм привлечения средств инвесторов

Один из ключевых блоков — это каким образом покупатель инвестирует в строительство. Необходимо указать:

• правовую модель (фонд финансирования строительства, целевые облигации, предварительные договоры, инвестиционные договоры и т. п.);
• кто является управляющим или эмитентом (при наличии);
• сведения о будущих объектах недвижимости (МОН), которые проданы и которые продаются;
• условия приобретения и цену будущих объектов недвижимости или способ её определения;
• проект договора купли-продажи МОН (первая продажа) / договора об участии в фонде финансирования строительства / договора о резервировании (бронировании) объекта жилого строительства;
• иные сведения, перечень которых определяется Кабинетом Министров Украины.

Прозрачность в этом вопросе существенно повышает уровень доверия.

Указанная выше информация должна быть размещена на официальном сайте до заключения первого договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (МОН).

Информация должна обновляться в течение 10 рабочих дней, если произошли изменения.

Информация о ходе строительства обновляется заказчиком, девелопером или управляющим фонда финансирования строительства не позднее 15 числа каждого месяца.

Как законно рекламировать объекты на этапе строительства?

1. Реклама ≠ обещание

Законодательство о рекламе прямо запрещает:

• вводить потребителя в заблуждение;
• скрывать существенную информацию;
• гарантировать то, что не подтверждено документально.

2. Необходимо быть осторожными с визуализациями и рендерами

Рендеры — необходимый маркетинговый инструмент, однако:

• они должны сопровождаться оговоркой о том, что это визуализация проекта;
• нельзя показывать объекты, которые не предусмотрены проектной документацией;
• благоустройство, инфраструктура, панорамы — только в пределах реальных планов.

3. Корректные формулировки относительно статуса объекта

Особенно это касается: нежилых помещений; апартаментов; коммерческой недвижимости.

Нельзя называть объект жилым, если он не имеет такого статуса по документам, даже в рекламных материалах.

4. Полнота и доступность информации

Законная реклама: содержит существенную информацию; легко доступна для потребителя; не требует «дополнительных уточнений», чтобы понять реальное положение вещей.

Почему прозрачность выгодна самому застройщику?

Застройщики, которые открыто публикуют документы и честно выстраивают коммуникацию, получают:

• более высокий уровень доверия инвесторов;
• меньше юридических споров;
• лучшую репутацию на рынке;
• более простой процесс продаж.

В современных условиях прозрачность является не риском, а конкурентным преимуществом.

Перед началом продажи объектов недвижимости застройщик обязан обеспечить полноту, достоверность и законность информации, размещённой на своём сайте.

Реклама на этапе строительства должна быть не агрессивной, а ответственной — такой, которая информирует, а не вводит в заблуждение.

Грамотно выстроенная информационная политика является защитой и для инвестора, и для самого застройщика.