Продаж нерухомості до введення в експлуатацію: яку інформацію зобов’язаний оприлюднити забудовник та як законно рекламувати об’єкти

Інформація на сайті забудовника має юридичне значення, однак багато забудовників помилково вважають сайт виключно рекламною вітриною.

Насправді ж: інформація на сайті може бути використана як доказ у суді; неправдиві або неповні відомості можуть кваліфікуватися як недобросовісна реклама; обіцянки, викладені у публічному доступі, формують очікування інвестора, які підлягають правовому захисту.

Тому сайт забудовника має бути не лише візуально привабливим, а й юридично вивіреним.

Якою ж є обов’язкова інформація, що повинна бути розміщена на сайті?

1. Дані про забудовника

На сайті обов’язково повинна бути чітко ідентифікована особа, яка здійснює будівництво: повна назва юридичної особи; код ЄДРПОУ; місцезнаходження; контактні дані (телефон, електронна пошта); інформація про девелопера (за наявності), замовника будівництва, управителя фонду фінансування будівництва (за наявності).

Відсутність цих даних є однією з найпоширеніших підстав для претензій з боку контролюючих органів.

2. Право на земельну ділянку

Інвестор має право знати, на якій підставі забудовник користується землею. На сайті доцільно розмістити: кадастровий номер земельної ділянки; цільове призначення; форму користування (власність, оренда, суперфіцій); строк дії договору оренди (якщо застосовується).

Ця інформація напряму впливає на законність будівництва та майбутню експлуатацію об’єкта.

3. Містобудівна документація та дозвільні документи

До початку продажу квартир забудовник повинен мати і оприлюднити:

• містобудівні умови та обмеження;
• дозвіл на виконання будівельних робіт або повідомлення про початок робіт (залежно від класу наслідків);
• інформацію про клас наслідків (СС1, СС2, СС3);
• проектну документацію (у загальному вигляді);
• відомості про генерального підрядника.

Продаж або активна реклама без належних дозвільних документів є прямим шляхом до зупинки будівництва.

4. Інформація про об’єкт будівництва

На сайті мають бути чітко зазначені: ідентифікатор об’єкта будівництва; адреса об’єкта; вид об’єкта (житловий, нежитловий, багатофункціональний); кількість поверхів; кількість секцій / черг будівництва; орієнтовні строки введення в експлуатацію; наявність паркінгу, комерційних приміщень, інфраструктури.

Важливо уникати формулювань, які можуть ввести в оману (наприклад, називати апартаменти «квартирами», якщо юридично це не житло).

5. Механізм залучення коштів інвесторів

Один із ключових блоків - це як саме покупець інвестує у будівництво. Необхідно вказати:

• правову модель (фонд фінансування будівництва, цільові облігації, попередні договори, інвестиційні договори тощо);
• хто є управителем або емітентом (за наявності);
• відомості про майбутні об’єкти нерухомості (МОН), які продано та які продаються;
• умови придбання та ціна майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;
• проект договору купівлі-продажу МОН (перший продаж) / договору про участь у фонді фінансування будівництва / договору про резервування (бронювання) об’єкта житлового будівництва;
• інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

Прозорість у цьому питанні суттєво підвищує рівень довіри.

Вказана вище інформація має бути розміщена на офіційному сайті до укладення першого договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН).

Інформація має оновлюватися протягом 10 робочих днів, якщо відбулися зміни.

Інформація щодо ходу будівництва оновлюється замовником, девелопером або управителем фонду фінансування будівництва не пізніше 15 числа кожного місяця.

Як законно рекламувати об’єкти на етапі будівництва?

1. Реклама ≠ обіцянка

Законодавство про рекламу прямо забороняє:

• вводити споживача в оману;
• приховувати істотну інформацію;
• гарантувати те, що не підтверджено документально.

2. Потрібно бути обережними з візуалізаціями та рендерами

Рендери - необхідний маркетинговий інструмент, але:

• вони мають супроводжуватися застереженням, що це візуалізація проекту;
• не можна показувати об’єкти, які не передбачені проектною документацією;
• благоустрій, інфраструктура, панорами - лише у межах реальних планів.

3. Коректні формулювання щодо статусу об’єкта

Особливо це стосується: нежитлових приміщень; апартаментів; комерційної нерухомості.

Не можна називати об’єкт житловим, якщо він не має такого статусу за документами навіть у рекламних матеріалах.

4. Повнота та доступність інформації

Законна реклама: містить істотну інформацію; легко доступна для споживача; не потребує «додаткових уточнень», щоб зрозуміти реальний стан речей.

Чому прозорість вигідна самому забудовнику?

Забудовники, які відкрито публікують документи та чесно вибудовують комунікацію, отримують:

• вищий рівень довіри інвесторів;
• менше юридичних спорів;
• кращу репутацію на ринку;
• простіший процес продажу.

У сучасних умовах прозорість є не ризиком, а конкурентною перевагою.

Перед початком продажу об’єктів нерухомості забудовник зобов’язаний забезпечити повноту, достовірність і законність інформації, розміщеної на своєму сайті.

Реклама на етапі будівництва має бути не агресивною, а відповідальною, тобто такою, що інформує, а не вводить в оману.

Грамотно вибудувана інформаційна політика є захистом і для інвестора, і для самого забудовника.