Уплата арендной платы во время карантина: как быть?

Без сомнения можно утверждать, что вопрос арендной платы для бизнеса сейчас столь же важен, как и то, когда будут сняты установленные ограничения деятельности. Верховная Рада не оставляет попыток снять социальную напряженность вокруг этих отношений.

Бабийчук Анастасия Валериевна

руководитель отдела легализации, регистрации бизнеса и имущественных прав

Еще не успели утихнуть дискуссии, связанные с принятием Закона № 540-IX, который вступил в силу 02.04.2020 г. и содержал различные формулировки в проекте и после его опубликования, как законодатель принял ЗУ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственном бюджете Украины на 2020 год» (далее — Закон № 553-IX), которым были внесены изменения в порядок оплаты аренды во время карантина.

Законом № 553-ІХ, который вступил в силу 18.04.2020, пункт 14 раздела «Заключительные и переходные положения» ГКУ изложен в следующей редакции:

«Установить, что на время действия соответствующих ограничительных карантинных мероприятий, введенных Кабинетом Министров Украины с целью предотвращения распространения на территории Украины коронавирусной болезни (COVID-19), обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не отвечает в соответствии с частью второй статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины, частей четвертой и шестой статьи 762 Гражданского кодекса Украины, также есть меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, которыми запрещается доступ к такому имуществу третьих лиц».

Анализируя данный пункт можем отметить, что в зависимости от уровня ограничений в пользовании имуществом арендатор:

  • имеет право на уменьшение арендной платы (в случае изменения условий хозяйствования или существенного уменьшения возможности пользования имуществом);
  • освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в полном объеме.

Как будет действовать Закон 553-IX на практике?

Следует отметить, что законодатель кардинальных изменений в порядок уплаты арендной платы все же не внес, так как и до принятия Закона № 553-IX у арендатора была возможность требовать уменьшения арендной платы либо быть освобожденным от платы за пользование имуществом в связи с возникновением обстоятельств, на которые он не влияет. Данный нормативно-правовой акт детализировал, что к таким обстоятельствам относятся и ограничения, введенные в связи с борьбой против COVID-19.

Кроме того, Закон № 553-ІХ не дает четкого перечня лиц, имеющих право на освобождение от уплаты арендной платы, и тех, которые могут рассчитывать именно на уменьшение ее размера. Фактически, ими являются все субъекты хозяйствования, которые почувствовали ограничения в возможности использования арендованного имущества, в связи с введением карантинных мероприятий. Однако, логичным было бы освобождение от уплаты арендной платы тех предпринимателей, которые полностью потеряли возможность осуществлять предпринимательскую деятельность и не пользуются арендованным имуществом, а частичное уменьшение арендной платы – для бизнеса, перешедшего на другой формат работы (удаленный, доставок, и т. д.), Однако, не прекратившего полностью использовать арендованное имущество. Кроме того, не определены также критерии уменьшения арендной платы, очевидно, что эти условия остаются на усмотрение арендодателя и арендатора.

Учитывая тот факт, что на законодательном уровне условия применения освобождения от уплаты или уменьшения арендной платы не закреплены – данный перечень вопросов должен решаться сторонами договора по их усмотрению.

Также важным является вопрос оплаты коммунальных платежей за период действия карантина. В случае, если такие платежи включены в арендную плату – то арендатор соответственно освобождается от их уплаты или их размер уменьшается. Однако, если они указаны в договоре как отдельные платежи – арендодатель освобождать от их уплаты объективно не обязан. В таком случае арендатору необходимо подготовиться к тому, что арендодатель скорее всего будет оперировать аргументами, что данные платежи необходимые для содержания имущества в надлежащем состоянии независимо от фактического его использования. В то же время этот вопрос может быть согласован сторонами в каждом случае индивидуально.

Стоит отметить, что на арендаторов, арендующих имущество для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (например, арендаторы жилых помещений), вышеизложенные «улучшения» распространяться не будут. Однако, стоит отметить, что в таких отношениях все же у многих арендодателей включилась функция «поддержки ближнего» и нередки случаи добровольного предоставления скидок для арендаторов. Верим, что добрые дела вернутся сторицей.

Относительно начала применения условий уменьшения арендной платы сторонами, то они должны быть установлены по договоренности сторон (то есть путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды). Стоит отметить, что стороны могут предусмотреть, что «льготные условия» по уплате арендной платы начинают действовать как с даты подписания дополнительного соглашения, так и с момента введения карантина. В последнем случае чрезмерно уплаченные арендные платежи могут быть зачислены в будущих периодах.

В случае, если к арендатору может быть применено полное освобождение от арендной платы – ему следует обратиться к арендодателю с предложением заключения соответствующего дополнительного соглашения. Если арендодатель уклоняется от переговоров и его подписания – необходимо уведомить арендодателя в письменной форме о неуплате арендной платы именно за наличие оснований для освобождения от ее оплаты. Если такой алгоритм действий будет соблюден — в случае возникновения судебного спора арендатор сможет подтвердить, что он не нарушил договорные обязательства, а воспользовался своим правом, предусмотренным законом.

Учитывая вышеизложенное и скорость, с которой законодатели принимают изменения, избежать конфликтов между арендаторами и арендодателями точно не удастся. Законодатель несмотря на все попытки не решил насущные вопросы. Сейчас предпринимательское сообщество уже разделилось на два лагеря: сторонников лозунга «заплати аренду – спи спокойно» и «злостных неплательщиков», которые в большинстве случаев стали заложниками сити-моллов из-за их жесткой политики «императивных» договоров. С уверенностью можно сказали лишь то, что окончательное решение в их спорах в большинстве случаев будет принято, надеемся, беспристрастными судами.

Оставить комментарий:

Контакты

Выберите город