«єОселя» -программа доступного ипотечного кредитования

Что такое программа «єОселя» и кто может стать ее участником

Итак, доступное ипотечное кредитование по программе «єОселя» предусматривает создание механизма по которому Украинская финансовая жилищная компания (новообразованный уполномоченный субъект), или например банк, предоставляет заемщику денежные средства на льготных условиях для приобретения жилья. Под понятием «жилье» понимается только квартира в многоквартирном жилом доме. При этом кредитные средства подлежат возврату в порядке и сроки, определенные договором, а приобретенное жилье передается в ипотеку.

Особенностью данной программы является льготная ставка на такой ипотечный кредит в размере 3% или 7% в зависимости от категории, под которую подпадает лицо, планирующее приобрести жилье.

Еще одна особенность программы – кредитование граждан происходит не за счет банка, а средствами Укрфінжитла. То есть когда заемщик заключает с банком кредитный договор, банк обращается к Укрфінжитло, который перечисляет банку денежные средства для предоставления кредита. Банк, в свою очередь, эти средства предоставляет заемщику. Деньги заемщик будет возвращать банку – сумму ссуды с процентами, а банк будет возвращать их на счет Укрфінжитла. При такой процедуре заемщик получает кредитный договор на льготных условиях, государство зарабатывает на процентах, что платит заемщик, а банк берет свою комиссию за посредничество.

Претендировать на ипотечный кредит со ставкой 3% могут следующие категории населения:

• военнослужащие Вооруженных Сил по контракту, СБУ, Службы внешней разведки, Главного управления разведки Минобороны, Национальной гвардии, Госпогранслужбы, Управления государственной охраны, Госспецсвязи, Гострансслужбы, военные прокуроры Офиса Генерального прокурора, лица рядового и начальствующего состава ГС судебной охраны, лица начальствующего состава управления специальных операций Национального антикоррупционного бюро, полицейские и члены их семей;
• медицинские работники (специалисты и профессионалы) учреждений здравоохранения государственной или коммунальной формы собственности;
• педагогические работники учебных заведений государственной или коммунальной формы собственности;
• научные (научно-педагогические) работники учебных заведений и научных учреждений государственной или коммунальной формы собственности.

Следует отметить, что для украинцев, подпадающих под указанные категории, программа «єОселя» работает уже с 1 октября 2022 года. То есть уже сейчас они могут рассчитывать на ипотечный кредит на льготных условиях.

По ипотечному кредиту со ставкой 7%, отметим, что он, с начала функционирования программы, был недоступен, а его запуск планировался в 2023 году. И действительно, 4 июля 2023 г. Правительством было принято соответствующее решение. Таким образом, с 1 августа 2023 года ипотечный кредит со ставкой 7% годовых за программу «єОселя» будет доступен еще и таким категориям населения:

• ветераны войны и члены их семей; участники боевых действий, лица с инвалидностью в результате войны, семьи погибших (умерших) ветеранов войны, определенные статьей 10 Закона Украины "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты", а также семьи погибших (умерших) Защитников и Защитниц Украины ;
• внутренне перемещенные лица;
• другие граждане Украины, не имеющие собственной жилой недвижимости или в собственности которых менее 52,5 кв. метра для семьи с одного человека (одинокое лицо) и дополнительно 21 кв. метр – на каждого следующего члена семьи.

Кроме того, для кандидатов на льготный кредитный договор, подпадающих под указанные категории, законодатель устанавливает дополнительные критерии. Так, для получения кредита лицо должно отвечать следующим требованиям:

• быть гражданином Украины;
• на момент заключения кредитного договора лицу должно быть больше 18 лет, а возраст лица на момент исполнения обязательств по договору не должен превышать 70 лет;
• лицо и члены его семьи (в случае, когда они выступают поручителями по кредитному договору) должны быть платежеспособными (в том числе осуществлять платежи по погашению и обслуживанию кредита) – оценка платежеспособности проводится банком;
• в собственности лица и членов его семьи должно быть менее 52,5 кв. метра общей площади жилой недвижимости для семьи с одного человека и дополнительно 21 кв. метр – на каждого следующего члена семьи.

! При этом недвижимость, расположенная в районе проведения военных (боевых) действий или на территории, находящейся во временной оккупации, в окружении (блокировании) не учитывается

• лицо и члены его семьи не являются участниками других льготных программ кредитования жилья, предусмотренных п.5 ч.8 Постановления;
• гражданин не относятся к лицам, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры в соответствии с Законом Украины «О санкциях», или лиц, имеющих значительный экономический и политический вес в общественной жизни (олигархов) в соответствии с Законом Украины «О предотвращении угрозам национальной безопасности, связанным с чрезмерным влиянием лиц, имеющих значительный экономический и политический вес в общественной жизни (олигархов)».

В случае если член семьи кандидата будет выступать поручителем (имущественным или финансовым), он также должен отвечать указанным требованиям.

Требования к жилью, которое можно приобрести по программе «єОселя».

Прежде всего, законодателем было четко установлено, что предмет ипотеки должен быть расположен на территории Украины (за исключением недвижимости, расположенной в районе проведения военных (боевых) действий или на территории, находящейся во временной оккупации, окружении (блокировке) .

Также определено жилье, которое не может быть предметом ипотеки, а именно:

• помещение из фондов жилья, предназначенного для временного проживания;
• квартира в многоквартирном жилом доме, являющаяся объектом права государственной или коммунальной собственности;
• квартира в жилом доме квартирного типа (многоквартирном доме), принятая в эксплуатацию раньше, чем за десять лет до даты заключения договора, если такой объект недвижимости расположен в областном центре.

Условиями кредитования также предусмотрены определенные критерии по площади жилья и его стоимости, в частности:

1. стоимость предмета ипотеки не должна превышать его оценочную стоимость (для жилья) или должна подтверждаться документами, предоставленными застройщиком/владельцем имущественных прав на квартиру/продавцом недвижимости (для имущественных прав на строящееся жилье);
2. нормативная площадь жилья, предоставляемая для семьи с одного лица (одинокое лицо), должна составлять не более 52,5 кв. метра общей площади и дополнительно 21 кв. метр – на каждого следующего члена семьи;
3. стоимость 1 кв. метра общей площади жилья не должна превышать предельную стоимость 1 кв. метра жилья. Для определения граничной стоимости 1 кв. метра жилья необходимо среднюю цену квадратного метра в области (указанная в приказе Минрегиона) умножить на установленный коэффициент. Коэффициенты определены в следующем размере:

• для г. Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова коэффициент составляет 2,5; (например, для города Одесса, предельный размер стоимости 1 кв.м. квартиры составляет 38 327,5 гривен, а максимальный размер кредита на одного человека - 2 012 193, 75 грн.);
• для городов с населением более 300 тыс. человек, областных центров, а также населенных пунктов, расположенных на расстоянии до 15 километров от границ Киева и областных центров коэффициент 2;
• для городов с населением от 100 тыс. до 300 тыс. – 1,75;
• для других населенных пунктов – опосредованная стоимость в соответствующем регионе.

Однако, если желаемое жилье больше, чем установлено условиями кредитования, или стоимость 1 кв.м. превышает предельную стоимость по региону – кандидат на кредит имеет возможность оплатить имеющуюся разницу за счет первоначального взноса.

Обобщая требования к предмету ипотеки, стоит отметить, что получить кредит можно только на квартиру в многоквартирном доме.

Дом не обязательно уже должен быть построен. Условия «єОселя» позволяют приобрести в кредит квартиру, в строящемся доме и не сданном в эксплуатацию.

Условия кредитования по программе «єОселя».

Итак, мы определяли круг лиц, которые могут воспользоваться программой и требования к объекту недвижимости, который может быть приобретен за кредитные средства. Однако на каких же условиях будут заключаться кредитные договоры?

Постановлением установлено, что кредиты должны отвечать следующим требованиям:

1. Процентная ставка составляет 7 процентов годовых.

Действительно, процентная ставка по всем кредитным договорам по программе «єОселя» составляет 7% годовых. Однако условиями договора предусматривается компенсация процентной ставки до 3% годовых для определенных категорий лиц, которые были приведены ранее. Такую компенсацию в размере 4% будет осуществлять Укрфінжитло. Остальные 3% будет платить сам заемщик. С помощью такого распределения государство планирует облегчить кредитные условия льготным категориям населения.

Условиями также установлено, что размер компенсации изменяется при изменении категории заемщика. Проверка категории заемщика осуществляется банком ежеквартально и предшествует выставлению счета в уплату месячных платежей заемщиком. То есть, если лицо потеряло статус, позволявший ему платить 3% годовых по кредиту, Укрфинжилье не будет больше компенсировать 4% годовых, а банк начнет взимать все 7% с заемщика.

2. Условиями кредитного договора может быть предусмотрено применение штрафных санкций по кредиту в случае невыполнения или нарушения заемщиком условий кредитного договора и/или договора ипотеки.

Данный пункт предусматривает, что банк сможет взыскать с заемщика дополнительные штрафные санкции за невыполнение или несвоевременное исполнение обязательства (например, за неуплату или несвоевременную уплату ежемесячных платежей), если это будет предусмотрено условиями договора. Поэтому заключая кредитный договор, необходимо тщательно ознакомиться с возможными санкциями в отношении заемщика.

1. Погашение основного долга и процентов осуществляется равными частями ежемесячно.
2. Максимальный срок кредита составляет 240 месяцев (20 лет).
3. Первый (начальный) взнос заемщик платит не менее 20% стоимости предмета ипотеки.

Здесь следует отметить, что законом установлен минимально допустимый размер первого взноса. То есть банк может устанавливать первый взнос в размере как 20%, так и 25% и 30%, максимального размера по первому взносу не установлено.

3. Комиссии за предоставление и/или обслуживание кредита совокупно за весь срок действия кредитного договора должны составлять не более 0,5 процента суммы предоставленного кредита.

Данной нормой законодатель защищает заемщиков от дополнительных комиссий, которые может начислять банк. Так, например, если лицо взяло в кредит 1 миллион гривен, комиссия за обслуживание кредита не может быть больше 5 000 грн. за весь срок действия договора. Также не допускаются и другие комиссии кредитора, а также обязательства заемщика приобретать другие посторонние услуги, приводящие к удорожанию кредита и не обязательные в соответствии с законодательством или сущностью кредитного соглашения.

4. Жилье, являющееся предметом ипотеки, обязательно подлежит страхованию заемщиком от рисков случайного уничтожения или случайного повреждения на полную оценочную стоимость. По желанию заемщика предмет ипотеки может быть дополнительно застрахован от рисков повреждения жилья в результате военных действий.

Законом предусмотрено, что заемщик обязан застраховать приобретенное за кредитные средства жилье. В то же время страховой тариф по договору страхования предмета ипотеки не должен превышать 0,25 процента в год стоимости предмета ипотеки, согласованной кредитором. В случае если заемщик желает осуществить страхование дополнительных рисков повреждения жилья вследствие военных действий, то страховой тариф не должен превышать 1 процента в год стоимости предмета ипотеки, согласованной кредитором. Расходы по страхованию жилья несет заемщик.

Помимо расходов по страхованию, заемщик, за свой счет, будет оплачивать оформление права собственности на жилье (при покупке), оценку стоимости предмета ипотеки и услуги нотариуса.

Процедура получения кредита по программе «єОселя».

Прежде всего, лицу, которое планирует получить кредит по программе «єОселя» необходимо выбрать квартиру, которую он планирует приобрести за кредитные средства. Конечно, квартира должна отвечать всем критериям, приведенным выше. Также, для понимания финансовой нагрузки на человека и его семью, будет уместно сравнить стоимость квартиры с предельными размерами кредита, просчитать приблизительную сумму первого взноса и ежемесячных платежей.

После этого для получения кредита необходимо подать соответствующее заявление в электронной форме через Портал Дія. В заявлении указываются персональные данные относительно лица, являющегося кандидатом на кредит, и членов его семьи, например: ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации места жительства, регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика, категория к которой относится лицо и т.д. Полный перечень информации, которая должна быть указана в заявлении, указан в ч. 12 Постановления. Также заявление будет содержать сведения о жилье, которое лицо хочет приобрести. Это заявление подписывается электронной подписью лица и через Портал Дія передается кредиторам, которых выбрал кандидат.

Кредитор, в свою очередь, осуществляет рассмотрение и проверку поданного заявления и по результатам его рассмотрения, посылает кандидату средствами Портала Дія, информационное сообщение с предложением о доступном ипотечном кредитовании. После получения такого сообщения кандидат лично обращается к избранному кредитору для дальнейшего оформления ипотечного кредитования. После этого, при успешном оформлении ипотечного кредитования, лицо может покупать желаемое жилье и регистрировать на него право собственности и ипотеку.