«єОселя» - програма доступного іпотечного кредитування

Що таке програма «єОселя» та хто може стати її учасником

Тож, доступне іпотечне кредитування за програмою «єОселя» передбачає створення механізму за яким Українська фінансова житлова компанія (новостворений уповноважений суб’єкт), або наприклад банк, надає позичальнику грошові кошти на пільгових умовах для придбання житла. Під поняттям «житло» розуміється тільки квартира в багатоквартирному жилому будинку. При цьому кредитні кошти підлягають поверненню в порядку і строки, визначені договором, а придбане житло передається в іпотеку.

Особливістю даної програми є пільгова ставка на такий іпотечний кредит у розмірі 3% або 7% в залежності від категорії, під яку підпадає особа, яка планує придбати житло.

Ще одна особливість програми – кредитування громадян відбувається не за рахунок банку, а коштами Укрфінжитла. Тобто, коли позичальник укладає із банком кредитний договір, банк звертається до Укрфінжитла, який перераховує банку грошові кошти для надання кредиту. Банк, в свою чергу, ці кошти надає позичальнику. Гроші позичальник буде повертати банку – суму позики з відсотками, а банк буде повертати їх на рахунок Укрфінжитла. За такої процедури позичальник отримує кредитний договір на пільгових умовах, держава заробляє на відсотках, що сплачує позичальник, а банк бере свою комісію за посередництво.

Претендувати на іпотечний кредит зі ставкою 3% можуть наступні категорії населення:

• військовослужбовці Збройних Сил за контрактом, СБУ, Служби зовнішньої розвідки, Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, Управління державної охорони, Держспецзв’язку, Держтрансслужби, військові прокурори Офісу Генерального прокурора, особи рядового і начальницького складу ДСНС, співробітники Служби судової охорони, особи начальницького складу управління спеціальних операцій Національного антикорупційного бюро, поліцейські та члени їх сімей;
• медичні працівники (фахівці та професіонали) закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності;
• педагогічні працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності;
• наукові (науково-педагогічні) працівники закладів освіти та наукових установ державної або комунальної форми власності.

Слід зазначити, що для українців, які підпадають під вказані категорії, програма «єОселя» працює вже з 1 жовтня 2022 року. Тобто, вже зараз, вони можуть розраховувати на іпотечний кредит на пільгових умовах.

Щодо іпотечного кредиту зі ставкою 7%, зазначимо, що він, з початку функціонування програми, був недоступний, а його запуск планувався у 2023 році. І дійсно, 4 липня 2023 року Урядом було прийнято відповідне рішення. Таким чином, з 1 серпня 2023 року іпотечний кредит зі ставкою 7% річних за програма «єОселя» буде доступний ще й таким категоріям населення:

• ветерани війни та члени їх сімей; учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, визначені статтею 10 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”, а також сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України;
• внутрішньо переміщені особи;
• інші громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше ніж 52,5 кв. метра для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. метр – на кожного наступного члена сім’ї.

Крім того, для кандидатів на пільговий кредитний договір, які підпадають під зазначені категорії, законодавець встановлює додаткові критерії. Так, для отримання кредиту особа повинна відповідати таким вимогам:

• бути громадянином України;
• на момент укладання кредитного договору особі має бути більше 18 років, а вік особи на момент виконання зобов’язань за договором не повинен перевищувати 70 років;
• особа та члени його сім’ї (у разі, коли вони виступають поручителями за кредитним договором) мають бути платоспроможними (в тому числі здійснювати платежі з погашення та обслуговування кредиту) – оцінка платоспроможності проводиться банком;
• у власності особи та членів її сім’ї має бути менше ніж 52,5 кв. метра загальної площі житлової нерухомості для сім’ї з однієї особи та додатково 21 кв. метр – на кожного наступного члена сім’ї.

! При цьому, нерухомість, що розташована в районі проведення воєнних (бойових) дій або на території, яка перебуває в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні) не враховується

• особа та члени її сім’ї не є учасниками інших пільгових програм кредитування житла, які передбачені п.5 ч.8 Постанови;
• громадянин не належать до осіб, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи відповідно до Закону України «Про санкції», або осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів) відповідно до Закону України «Про запобігання загрозам національній безпеці, пов’язаним із надмірним впливом осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів)».

У разі якщо член сім’ї кандидата буде виступати поручителем (майновим або фінансовим), він також має відповідати вказаним вимогам.

Вимоги до житла, яке можна придбати за програмою «єОселя».

Перш за все, законодавцем було чітко встановлено, що предмет іпотеки повинен бути розташований на території України (за винятком нерухомості, що розташована в районі проведення воєнних (бойових) дій або на території, яка перебуває в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).

Також, визначено житло, яке не може бути предметом іпотеки, а саме:

• приміщення з фондів житла, призначеного для тимчасового проживання;
• квартира в багатоквартирному жилому будинку, що є об’єктом права державної чи комунальної власності;
• квартира в житловому будинку квартирного типу (багатоквартирному будинку), прийнята в експлуатацію раніше ніж за десять років до дати укладення договору, якщо такий об’єкт нерухомості розташований в обласному центрі.

Умовами кредитування також передбачено певні критерії щодо площі житла та його вартості, зокрема:

1. вартість предмета іпотеки не повинна перевищувати його оціночну вартість (для житла) або має підтверджуватися документами, наданими забудовником/власником майнових прав на квартиру/продавцем нерухомості (для майнових прав на житло, що будується);
2. нормативна площа житла, що надається для сім’ї з однієї особи (одинока особа), має становити не більш як 52,5 кв. метра загальної площі та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї;
3. вартість 1 кв. метра загальної площі житла не повинна перевищувати граничну вартість 1 кв. метра житла. Для визначення граничної вартості 1 кв. метра житла необхідно середню ціну квадратного метра в області (зазначена в наказі Мінрегіону) помножити на встановлений коефіцієнт. Коефіцієнти визначені у такому розмірі:

• для м. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова коефіцієнт становить 2,5; (наприклад, для міста Одеса, граничний розмір вартості 1 кв.м. квартири, становить 38 327,5 гривень, а максимальний розмір кредиту на одну особу - 2 012 193, 75 грн.);
• для міст з населенням понад 300 тис. осіб, обласних центрів, а також населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 кілометрів від меж м. Києва та обласних центрів коефіцієнт 2;
• для міст з населенням від 100 тис. до 300 тис. – 1,75;
• для інших населених пунктів – опосередковану вартість у відповідному регіоні.

Проте, якщо бажане житло є більшим, аніж встановлено умовами кредитування, або вартість 1 кв.м. перевищує граничну вартість по регіону, – кандидат на кредит має можливість оплатити наявну різницю за рахунок початкового внеску.

Узагальнюючи вимоги до предмету іпотеки, варти зазначити, що отримати кредит можна лише на квартиру в багатоквартирному будинку.

Будинок не обов’язково вже має бути побудований. Умови «єОселя» дозволяють придбати в кредит квартиру, у будинку який ще будується та не зданий в експлуатацію.

Умови кредитування за програмою «єОселя».

Тож, ми визначали коло осіб, які можуть скористатися програмою та вимоги до об’єкту нерухомості, що може бути придбаний за кредитні кошти. Проте, на яких же умовах будуть укладатися кредитні договори?

Постановою встановлено, що кредити повинні відповідати таким вимогам:

1. Процентна ставка становить 7 відсотків річних.

Дійсно, процентна ставка за всіма кредитними договорами по програмі «єОселя» становить 7% річних. Проте, умовами договору передбачається компенсація процентної ставки до 3% річних для певних категорій осіб, які були наведені раніше. Таку компенсацію, у розмірі 4% буде здійснювати Укрфінжитло. Інші 3% буде сплачувати сам позичальник. За допомогою такого розподілення, держава планує полегшити кредитні умови пільговим категоріям населення.

Умовами також встановлено, що розмір компенсації змінюється у разі зміни категорії позичальника. Перевірка категорії позичальника здійснюється банком щокварталу та передує виставленню рахунка на сплату місячних платежів позичальником. Тобто, якщо особа втратила статус, який дозволяв їй сплачувати 3% річних за кредитом, Укрфінжитло не буде більше компенсовувати 4% річних, а банк почне стягувати всі 7% з позичальника.

2. Умовами кредитного договору може бути передбачено застосування штрафних санкцій за кредитом у разі невиконання або порушення позичальником умов кредитного договору та/або договору іпотеки.

Цей пункт передбачає, що банк зможе стягнути з позичальника додаткові штрафні санкції за невиконання або несвоєчасне виконання зобов’язання (наприклад, за несплату або несвоєчасну сплату щомісячних платежів), якщо це буде передбачено умовами договору. Тому укладаючи кредитний договір, необхідно ретельно ознайомитися із можливими санкціями щодо позичальника.

1. Погашення основного боргу та відсотків здійснюється рівними частинами щомісяця.
2. Максимальний строк кредиту становить 240 місяців (20 років).
3. Перший (початковий) внесок позичальник сплачує не менш як 20% вартості предмета іпотеки.

Тут слід зазначити, що законом встановлено мінімально допустимий розмір першого внеску. Тобто банк може встановлювати перший внесок у розмірі як 20%, так і 25% і 30%, максимального розміру щодо першого внеску не встановлено.

3. Комісії за надання та/або обслуговування кредиту сукупно за весь строк дії кредитного договору повинні становити не більш як 0,5 відсотка суми наданого кредиту.

Даною нормою законодавець захищає позичальників від додаткових комісій, які може нараховувати банк. Так, наприклад, якщо особа взяла у кредит 1 мільйон гривень, комісія за обслуговування кредиту не може бути більшою, аніж 5 000 грн. за весь строк дії договору. Також, не допускаються і інші комісії кредитора, а також зобов’язання позичальника придбавати інші сторонні послуги, що призводять до удорожчання кредиту і не є обов’язковими згідно із законодавством або суті кредитної угоди.

4. Житло, яке є предметом іпотеки, обов’язково підлягає страхуванню позичальником від ризиків випадкового знищення або випадкового пошкодження на повну оціночну вартість. За бажанням позичальника предмет іпотеки може бути додатково застрахований від ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій.

Законом передбачено, що позичальник зобов’язаний застрахувати придбане за кредитні кошти житло. Водночас, страховий тариф за договором страхування предмета іпотеки не повинен перевищувати 0,25 відсотка на рік вартості предмета іпотеки, погодженої кредитором. У разі, якщо позичальник бажає здійснити страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій, то страховий тариф не повинен перевищувати 1 відсоток на рік вартості предмета іпотеки, погодженої кредитором. Витрати, щодо страхування житла несе позичальник.

Окрім витрат щодо страхування, позичальник, за свій рахунок, буде оплачувати оформлення права власності на житло (під час придбання), оцінку вартості предмета іпотеки та послуги нотаріуса.

Процедура отримання кредиту за програмою «єОселя».

Перш за все, особі, яка планує отримати кредит за програмою «єОселя» необхідно обрати квартиру, яку він планує придбати за кредитні кошти. Звісно, що квартира має відповідати всім критеріям, які були наведенні вище. Також, для розуміння фінансового навантаження на особу та її родину, буде доречно порівняти вартість квартири із граничними розмірами кредиту, прорахувати приблизну суму першого внеску та щомісячних платежів тощо.

Після цього для отримання кредиту необхідно подати відповідну заяву в електронній формі через Портал Дія. В заяві вказуються персональні дані щодо особи, яка є кандидатом на кредит, та членів її сім’ї, наприклад: ПІБ, дата та місце народження, адреса реєстрації місця проживання, реєстраційний номер облікової картки платника податків, категорія до якої відноситься особа тощо. Повний перелік інформації, яка має бути вказана в заяві зазначено у ч. 12 Постанови. Також заява буде містити відомості щодо житла, яке особа хоче придбати. Ця заява підписується електронним підписом особи та через Портал Дія передається до кредиторів, яких обрав кандидат.

Кредитор, в свою чергу, здійснює розгляд та перевірку поданої заяви та за результатами її розгляду, надсилає кандидату засобами Порталу Дія, інформаційне повідомлення з пропозицією щодо доступного іпотечного кредитування. Після отримання такого повідомлення, кандидат особисто звертається до обраного кредитора для подальшого оформлення іпотечного кредитування. Після цього, за умови успішного оформлення іпотечного кредитування, особа може купувати бажане житло та реєструвати на нього право власності та іпотеку.