Защита прав инвесторов в недвижимость: закон принят

О данном акте говорили давно, поскольку его принятие действительно обусловлено реальной необходимостью обеспечить защиту прав лиц, приобретающих имущественные права в новостройках. Кроме того, учитывая тот факт, что после победы восстановление жилья и нежилых сооружений будет иметь действительно масштабный формат – цель государства должна защитить интересы граждан от недобросовестных застройщиков.

С какими проблемами сталкиваются инвесторы в недвижимость?

Инвесторы могут лишь в определенной степени проверить застройщика, а именно:

• его деловую репутацию и «историю» уже сданных в эксплуатацию объектов;
• наличие разрешительных документов.

Но получить информацию о проверке или контроле самого процесса строительства, определении объемов привлеченных средств, отсутствии фактов двойных продаж, изменениях технических характеристик объекта без согласия инвестора — покупатель не может. Такую информацию ему сможет предоставить сам застройщик, если он захочет.

Какие правила урегулировал новый закон о защите прав инвесторов в строительство?

Принятый закон содержит достаточно много новшеств, направленных на достижение следующих целей:

• определить требования, при которых объекты незавершенного строительства получат статус объекта гражданских прав;
• детализация и составление инвестирования новостроек, строящихся на средства частных лиц;
• ввести понятие «девелопера строительства», требования к таким субъектам, права и обязанности;
• обязать заказчика строительства (девелопера, управляющего фонда по финансированию строительства) раскрывать информацию о делимом объекте строительства (многоквартирные дома) в том числе с ведением специального сайта, на котором должен размещаться обязательный объем информаций (в том числе и о ход строительства, сведения об уже проданных и продаваемых объектах, проект договора купли продажи будущего объекта и др.);
• определение условий, исключительно при соблюдении которых застройщик/девелопер/управитель сможет осуществлять продажу объектов (как: предварительная государственная регистрация права собственности на неделимый объект незавершенного строительства – в случае отчуждения неделимого объекта незавершенного строительства или его доли; государственной) регистрации по заказчику строительства специального имущественного права на раздельный объект незавершенного строительства и государственной регистрации по заказчику строительства/девелоперу строительства специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости в нем);
• ввести гарантийную долю строительства объекта недвижимого имущества – совокупность будущих объектов недвижимости в одном разделенном объекте незавершенного строительства (в каждой очереди строительства/каждом пусковом комплексе), вещные права на которые тяготятся с целью гарантирования достройки соответствующего объекта незавершенного строительства в случае финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера строительства. Объекты, включенные в такую ​​гарантийную долю, финансируются самим застройщиком/девелопером, и они не могут быть отчуждены до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта;
• определить особенности удостоверения нотариусами сделок по объектам незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
• определить особенности ипотеки объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
• урегулировать особенности, связанные с охраной объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, специальное имущественное право на которые зарегистрировано по наследодателю в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;
• усовершенствовать процедуру продажи будущих объектов недвижимости через фонды финансирования строительства;
• определить особенности обращения взыскания в рамках исполнительного производства на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

Более подробный анализ нововведений ждите в следующих статьях наших юристов по недвижимости.