Захист прав інвесторів у нерухомість: закон прийнято

Про даний акт говорили давно, оскільки його прийняття дійсно обумовлене реальною необхідністю забезпечити захист прав осіб, які набувають майнові права в новобудовах. Крім того, враховуючи той факт, що після перемоги відбудова житла та нежитлових споруд буде мати дійсно масштабний формат – держава на меті має захистити інтереси громадян від недобросовісних забудовників.

З якими проблемами зіштовхуються інвестори у нерухомість?

Наразі інвестори можуть лише в певній мірі перевірити забудовника, а саме:

• його ділову репутацію та «історію» вже зданих в експлуатацію об’єктів;
• наявність дозвільних документів.

Але отримати інформацію щодо перевірки чи контролю самого процесу будівництва, визначення обсягів залучених коштів, відсутності фактів подвійних продажів, змін технічних характеристик об’єкта без згоди інвестора — покупець не може. Таку інформацію йому зможе надати сам забудовник, якщо він забажає.

Які правила врегулював новий закон про захист прав інвесторів у будівництво?

Прийнятий закон містить досить багато нововведень, які направлені на досягнення таких цілей:

• визначити вимоги, за яких об’єкти незавершеного будівництва отримають статус об’єкта цивільних прав;
• деталізація та упорядкування інвестування новобудов, що споруджуються за кошти приватних осіб;
• запровадити поняття «девелопера будівництва», вимоги до таких суб’єктів, права та обов’язки;
• зобов’язати замовника будівництва (девелопера, управителя фонду з фінансування будівництва) розкривати інформацію про подільний об’єкт будівництва (багатоквартирні будинки) в тому числі із веденням спеціального сайту, на якому має розміщуватись обов’язковий обсяг інформацій (в тому числі і про хід будівництва, відомості про об’єкти які вже продано та які продаються, проект договору купівлі продажу майбутнього об’єкта та ін.);
• визначення умов, виключно за дотримання яких забудовник/девелопер/управитель зможе здійснювати продаж об’єктів (як то: попередня державна реєстрація права власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва – у разі відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва або його частки; державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому);
• запровадити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва. Об’єкти, які включені до такої гарантійної частки фінансуються самим забудовником/девелопером, та вони не можуть бути відчужені до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
• визначити особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• визначити особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• врегулювати особливості, пов’язані з охороною об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за спадкодавцем в Державному реєстрі прав на нерухоме майно;
• удосконалити процедуру продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;
• визначити особливості звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Більш детальний аналіз нововведень чекайте в наступних статтях наших юристів з нерухомості.