Всім відомо, що купувати квартиру на етапі будівництва найбільш вигідно. У цьому випадку покупець стає інвестором і отримує найвигідніші умови: знижену вартість, великий вибір планувань та тривалу розстрочку. Проте така інвестиція — значно більший ризик. Адже квартира ще не існує. Якщо у забудовника виникнуть проблеми із фінансуванням, житло можуть навіть не добудувати — тоді ви залишитеся без квартири та грошей. Якщо новобудову таки здадуть в експлуатацію, не факт, що це відбудеться вчасно — буває, що будівництво закінчують із запізненням у кілька років. Нарешті, квартира в новобудові може бути зовсім не такою, як вам обіцяли.
Перевірка забудовника — обов'язкова умова придбання квартири в новобудові. Ось кілька порад, як перевірити житло на етапі будівництва.
Порада № 1. Перевірте всіх учасників будівництва.
Рекомендуємо розпочати перевірку квартири в новобудові з аналізу всіх компаній, що беруть участь у будівництві. Крім забудовника у справі зазвичай бере участь генеральний підрядник, субпідрядники, девелопер. Необхідно дізнатися, яку роль вони грають і чи здатні впливати на перебіг будівництва та його результати.
Щоб перевірити забудовника в Україні, вам знадобиться назва цієї компанії та код ЄДРПОУ: ця інформація зазначена у договорі або її можна уточнити у відділі продажу.
Для перевірки підрядника рекомендуємо уточнити наявність у нього ліцензії та дозволу на зведення об'єктів. Якщо їх немає, то генпідрядник не може будувати житловий комплекс і, відповідно, у майбутньому будинок може бути не зданий в експлуатацію — ви не отримаєте свою квартиру. Те саме стосується субпідрядників, яким делегують частину будівельних робіт. При перевірці девелопера зверніть увагу на його репутацію – чи немає в Інтернеті інформації про скандальні забудови в минулому, чи немає відкритих судових справ (шукайте в Єдиному реєстрі судових рішень), чи можна пошукати хоча б скарги на нього.
Крім загальної інформації про учасників будівництва, рекомендуємо пошукати більш специфічні дані, наприклад, борги з податків: зробити це можна на сайті ДПСУ (Податкової служби України).
Ще один спосіб перевірити квартиру в новобудові – особистий огляд об'єкту.
Порада №2. Перевірте законність будівництва.
Переконайтеся, що роботи ведуться легально. Для цього слід провести аналіз дозвільної документації та прав на землю, виділену для будівництва ЖК.
Серед дозвільних документів у забудовника має бути ліцензія, дозвіл на будівництво, містобудівні умови та обмеження, технічні умови та документи на земельну ділянку, виділену під будівництво. Необхідно знайти в цих документах вимоги та умови, яких забудовник (або генпідрядник) повинен дотримуватися та перевірити це на практиці. При аналізі документів на землю необхідно подбати про перевірку цільового призначення ділянки, підстави її використання, наявність арештів та інших прихованих ризиків. Також важливо переконатися, що земельна ділянка призначена саме під житлове будівництво. Про наявність обтяжень на ділянку можна дізнатися з Реєстру прав на нерухомість.
Порада №3. Перевірте схему та умови угоди.
Придбання квартири на етапі будівництва – це не просто купівля-продаж, це інвестиція. Тому до умов такої угоди слід придивитися з особливою уважністю. Схема угоди пропонується забудовником і вам навряд чи вдасться внести зміни. Потрібно лише переконатися, що запропоновані умови вам підходять.
Існує кілька різновидів угоди. Наприклад, попередній договір, що передбачає укладання угоди купівлі-продажу у майбутньому. Документ містить набір умов та термінів його укладання. Також існує форвардний договір та договір купівлі-продажу майнових прав та інші форми.
Головне – перевірити пункти договору. А саме умови щодо штрафів для покупця та штрафів для забудовника, характеристик квартири, дат введення в експлуатації та термінів передачі прав, зміни площі квартири, терміну повернення коштів.
Перевірка квартири на вторинному ринку має свої особливості. В даному випадку йдеться про придбання вже існуючого житла: з одного боку, ви застраховані від таких ризиків, що житло так і не буде добудовано та введено в експлуатацію, але з іншого є ймовірність, що за час існування квартири з'явилися інші складності.
Є кілька юридичних порад для тих, хто бажає перевірити квартиру на вторинному ринку.
Порада № 1. Дізнайтесь більше про власника квартири.
Насамперед, вам слід звернути увагу на власника нерухомості. Якщо власник житла мешкає за кордоном, можна організувати відеодзвінок. Якщо ви плануєте купити квартиру у представника за довіреністю, перевірте наявність нотаріальної довіреності. У ній важливі строки, повноваження, особисті дані.
Необхідно переконатися, що житло справді належить продавцеві і не має інших власників. Перевірити право власності на квартиру в Україні досить легко: вимагайте документи на житло в оригіналі, а також перевірте об'єкт у відповідному державному реєстрі прав на нерухоме майно. Переконайтеся, що немає інших спадкоємців, які в майбутньому могли б заявити свої права на частину квартири. Перевірте в Єдиному реєстрі судових рішень чи немає даних, що стосуються вашої квартири.
Порада №2. Перевірте історію квартири.
Щоб перевірити юридичну чистоту квартири, зверніться до Єдиного реєстру судових рішень. Там ви знайдете будь-які судові суперечки щодо об'єктів, якщо такі є.
Також важливо перевірити наявність арештів, іпотек та інших обтяжень. У деяких випадках навіть законний власник житла може не мати права на продаж квартири. Зокрема, якщо на неї накладено арешт або існує інша заборона на відчуження. Перевірити існуючі обмеження можна у Держреєстрі прав на нерухоме майно.
Перед покупкою житла на вторинному ринку необхідно переконатися, що немає боргів щодо комунальних послуг та будь-яких інших. Тут знадобиться свіжа довідка із ЖЕКу чи ОСББ, з якої можна переконатися, що заборгованостей немає – попросіть її у власника. Також рекомендуємо перевірити власника квартири у Реєстрі боржників.
Важливо перевірити, чи не зареєстровані в квартирі треті особи. Як правило, це можуть бути члени сім'ї продавця. Наявність реєстрації дає можливість законно використовувати нерухоме майно. Вам потрібно ретельно перевірити, що в квартирі ніхто не зареєстрований.
Порада №3. Переконайтеся, що чоловік/дружина та органи опіки в курсі продажу квартири.
Якщо власник квартири одружений або нещодавно пройшов процедуру розірвання шлюбу, найімовірніше, квартира є їх спільним майном. Не можна продавати її, не отримавши згоду чоловіка/дружини — і воно має бути письмовим та оформленим у нотаріуса. Так само слід зробити, якщо за адресою прописані діти — продавцю необхідно отримати дозвіл органів опіки.
Порада №4. Технічно оцініть показники квартири.
Подбайте про вивчення технічного паспорта, а також про те, щоб його характеристики збігалися з фактичним плануванням квартири. Якщо було зроблено якісь перепланування, має бути дозвіл на них. У майбутньому, якщо ви захочете продати, подарувати квартиру або передати у спадок, через незаконні (неоформлені) перепланування можуть виникнути юридичні труднощі.
Перевірка квартири перед покупкою – Юридична компанія Домінанта
Як випливає з наших порад, багато етапів перевірки нерухомості можна виконати самостійно. Ви можете крок за кроком аналізувати варіант, що сподобався, вишукуючи потенційні ризики. Зрозуміло, так треба робити з кожною квартирою, яка сподобалася.
Якщо ж ви звертаєтеся за послугами до професійних юристів, кожна квартира, що розглядається для потенційної покупки, потрапляє під пильний контроль досвідчених експертів. Не сумнівайтеся, у ваших опонентів буде юридична підтримка – заручіться нею і ви.
