Всем известно, что покупать квартиру на этапе строительства — наиболее выгодно. В этом случае покупатель становится инвестором и получает самые выгодные условия: сниженную стоимость, большой выбор планировок и длительную рассрочку. Однако такая инвестиция — и значительно больший риск. Ведь квартиры еще даже не существует. Если у застройщика возникнут проблемы с финансированием, жилье могут даже не достроить — тогда вы останетесь без квартиры и денег. Нам как адвокатам отлично известно сколько таких дел застряли в судах без реальных результатов для покупателя. Если новостройку все-таки сдадут в эксплуатацию, не факт, что это произойдет в срок — бывает, что строительство заканчивают с опозданием в несколько лет. Наконец, квартира в новострое может по итогу быть совсем не такой, как вам обещали.
Проверка застройщика — обязательное условие для приобретения квартиры в новостройке. Вот несколько советов, как проверить жилье на этапе строительства.
Совет №1. Проверьте всех участников строительства.
Рекомендуем начать проверку квартиры в новостройке с анализа всех компаний, участвующих в строительстве. Кроме застройщика, в деле обычно участвует заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчики, девелопер. Необходимо узнать, какую роль они играют и способны ли влиять на ход строительства и его результаты.
Чтобы проверить застройщика в Украине, вам понадобится название этой компании и код ЕГРПОУ: эта информация указана в договоре или ее можно уточнить в отделе продаж.
Для проверки заказчика и генподрядчика рекомендуем уточнить наличие у них лицензии и разрешения на возведение объектов. Если они отсутствуют, генподрядчик не может строить жилой комплекс и, соответственно, в будущем дом может быть не сдан в эксплуатацию — вы не получите свою квартиру. При проверке девелопера обратите внимание на его репутацию: нет ли в Интернете информации о скандальных застройках в прошлом, нет ли открытых судебных дел (ищите в в Едином реестре судебных решений) или можно поискать хотя бы жалобы на него.
Помимо общей информации об участниках строительства, рекомендуем поискать более специфические данные, например долги по налогам: сделать это можно на сайте ГНСУ (Налоговой службы Украины).
Еще один способ проверить квартиру в новостройке — личный осмотр объекта. Вы сможете убедиться в том, что работы ведутся, оцените объем строительной техники и количество специалистов, что будет косвенным доказательством успешности строительного процесса.
Совет №2. Проверьте законность строительства.
Убедитесь, что работы ведутся легально: для этого следует провести анализ разрешительной документации и прав на землю, выделенную для возведения ЖК.
Среди разрешительных документов у застройщика должна быть лицензия, разрешение на строительство, градостроительные условия и ограничения, положительное заключение экспертизы по рабочему проекту строительства, технические условия и документы на земельный участок, выделенный под застройку. Необходимо найти в этих документах требования и технические условия, которые застройщик (или генподрядчик) должен соблюдать и проверить это на практике. При анализе документов на землю необходимо позаботиться о проверке целевого назначения участка, основания его использования, наличия арестов и иных скрытых рисков. Также важно убедиться, что земельный участок предназначен именно под жилое строительство. О наличии обременений на участок можно узнать из Реестра прав на недвижимость.
Совет №3. Проверьте схему и условия сделки.
Приобретение квартиры на этапе строительства — не просто купля-продажа, это инвестиция. Поэтому к условиям такой сделки нужно присмотреться с особой внимательностью. Схема финансирования предлагается застройщиком и вам вряд ли удастся внести в нее изменения. Однако условия самого договора необходимо внимательно изучить и убедиться что они вам подходят.
Существует несколько разновидностей сделки. Например, предварительный договор, предусматривающий заключение сделки купли-продажи в будущем. Документ содержит набор условий и сроков его заключения. В юридическом плане речь идет уже не об инвестиции, а об обеспечительном платеже. Данная схема является самой простой и понятной. Однако не все так просто: иногда застройщики подписывают несколько предварительных договоров с разными людьми на одну и ту же квартиру или заключают его с вами до того, как получают разрешения на строительство: разрешение могут не выдать и тогда вы останетесь без денег. Также широкое распространение получил договор купли-продажи имущественных прав, но особой надежностью для покупателя отличается договор ФФС. Участие в деле третьей стороны, а именно фонда финансирования строительства в виде финансовой компании или банка обеспечивает высокий контроль застройщика и самой процедуры. Риск потери денег почти сведен к нулю, разве что сам фонд ФФС обанкротится.
Главное — проверить пункты договора. А именно условия, касающиеся штрафов для покупателя и штрафов для застройщика, характеристик квартиры, дат ввода в эксплуатации и сроков передачи прав, изменения площади квартиры, срока возврата средств.
Проверка квартиры на вторичке имеет свои особенности. В данном случае речь идет о приобретении уже существующего жилья: с одной стороны, вы застрахованы от таких рисков, что жилье так и не будет достроено и введено в эксплуатации, но с другой, есть вероятность, что за время существования квартиры появились другие сложности.
Есть несколько юридических советов для тех, кто хочет проверить квартиру на вторичном рынке.
Совет №1. Узнайте больше о владельце квартиры.
Прежде всего, вам следует убедиться, что собственник — реальный человек и именно тот за кого себя выдает. Важно по возможности встретиться с ним вживую. Если владелец жилья живет за рубежом, можно организовать видеозвонок. Убедитесь, что у собственника ясные и прозрачные намерения, что его документы не вызывают подозрений, а в интернете о нем нет негативной информации.
Сделка по доверенности это всегда дополнительные риски дальнейших проблем с продавцом, поэтому соглашаться на нее можно только при наличии убедительных аргументов невозможности личного присутствия продавца у нотариуса. Если вы все же планируете купить квартиру у представителя по доверенности, убедитесь в ее действительности и реальности выдачи собственником. Также важны сроки, полномочия, и корректные личные данные.
Необходимо убедиться, что жилье действительно принадлежит продавцу и у него нет других собственников. Проверить право собственности на квартиру в Украине легко: для этого требуйте документы на жилье в оригинале. Речь идет о договоре купли-продажи, дарственной или свидетельстве о праве на наследство. Убедитесь, что отсутствуют другие наследники, которые в будущем могли бы заявить свои права на часть квартиры. Проверьте в Едином реестре судебных решений нет ли данных, касающихся интересующей вас квартиры. Довольно часто документы о праве собственности подделывают: распознать мошенничество в таких случаях сможет только профессиональный юрист. Сотрудники юридической компании Доминанта готовы оказать вам необходимые услуги.
Совет №2. Проверьте историю квартиры.
Бывает так, что квартира стоит на 20-25% дешевле рыночной цены. Владельцы объясняют “скидку” срочностью, но наш опыт подсказывает, что причиной может быть мрачное юридическое прошлое квартиры. И вам нужно его изучить. Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, обратитесь к Единому реестру судебных решений. Там вы найдете любые судебные споры по объекты, если таковые есть или были когда-то раньше.
Также важно проверить наличие арестов, ипотек и других обременений. В некоторых случаях даже у законного владельца жилья может не быть прав на продажу квартиры. В частности, если на на нее наложен арест или существует иной запрет на отчуждение. Проверить существующие ограничения можно в Госреестре прав на недвижимое имущество. Также важно проверить не только актуальное состояние прав и обременений, но и историю объекта. Возможно он был заложен в банке и ипотека была снята за несколько дней до сделки незаконно. В таком случае даже после покупки банк может претендовать на взыскание задолженности за счет заложенной квартиры и истребует ее у нового собственника.
Перед покупкой жилья на вторичном рынке необходимо убедиться, что за ней нет долгов по коммунальным услугам и любых других. Здесь пригодится свежая справка из ЖЭКа или ОСМД, из которой можно убедиться, что задолженностей нет — попросите ее у владельца. Также рекомендуем проверить собственника квартиры в Реестре должников.
Порой вместе с квартирой можно получить не только долги, но и жильцов. Как правило, это члены семьи продавца. Наличие регистрации дает им возможность законно использовать недвижимое имущество. Вам нужно тщательно проверить, что в квартире никто не прописан, ведь в будущем человек с регистрацией может потребовать проживания в купленной квартире. Для проверки квартиры перед покупкой вам нужна свежая справка из ОСМД о лицах, зарегистрированных по этому адресу, также в последнее время многие нотариусы могут получить необходимый документ самостоятельно.
Совет №3. Убедитесь в том, что супруг/супруга и органы опеки в курсе продажи квартиры.
Если собственник квартиры состоит в браке или недавно пережил развод, вероятней всего, квартира является совместным имуществом. Нельзя продавать ее, не получив согласие супруга/супруги — и оно должно быть письменным. Точно так же следует поступить, если по адресу прописаны несовершеннолетние дети — продавцу необходимо получить разрешение органов опеки.
Совет №4. Оцените технически показатели квартиры.
Позаботьтесь об изучении технического паспорта, а также о том, чтобы его характеристики совпадали с фактической планировкой квартиры. Если были сделаны какие-то перепланировки, должно быть разрешение на них. Жить в квартире с нелегальными перепланировками — не только опасно вам самому, вы также несете ответственность за других жильцов в случае аварийной ситуации. А в будущем, если вы захотите продать, подарить квартиру или передать в наследство, из-за незаконных (неоформленных) перепланировок могут возникнуть юридические трудности.
Проверка квартиры перед покупкой — Юридическая компания Доминанта
Как следует из наших советов, многие этапы проверки недвижимости можно выполнить своими силами. Вы можете самостоятельно, шаг за шагом, анализировать понравившийся вариант, выискивая потенциальные риски. Разумеется, так нужно делать с каждой квартирой, которая приглянулась. Из-за этого в какой-то момент вы можете перестать обращать внимание на значимые детали.
Если же вы обращаетесь к услуге профессиональных юристов, каждая рассматриваемая к потенциальной покупке квартира попадает под пристальный контроль опытных экспертов. Обмануть их почти невозможно. Сотрудники Доминанты проанализируют все риски, соберут максимум данных и при необходимости будут даже “воевать” с застройщиком или защищать интересы перед владельцем квартиры.
Не сомневайтесь, у ваших оппонентов будет юридическая поддержка — заручитесь ею и вы. Ведь невозможно знать всех правовых нюансов, не работая в этой сфере, а юридическая компания Доминанта давно работает в сфере недвижимости и готова встать на вашу защиту в любой момент.
