Что меняется для покупателя, как для наименее защищенной стороны правоотношений.
На этапе выбора объекта. Закон устанавливает требования к рекламированию объектов жилищного строительства (жилых и нежилых помещений). Могут предлагаться к продаже только те объекты, по которым:- у заказчика строительства уже есть право собственности или пользования землей, на которой строится объект и права на выполнение строительных работ;
- у субъекта строительства, который будет его реализовывать (для объектов, относящихся к средним (СС2) и значительным (СС3) последствиям) есть соответствующая лицензия.
- реквизиты документов;
- идентификатор объекта в Единой государственной электронной системе в сфере строительства;
- адрес веб-сайта заказчика строительства/девелопера/управителя фонда финансирования строительства с предусмотренной Законом информацией:
- основные технические характеристики дома;
- сведения о заказчике/девелопере/генеральном подрядчике;
- срок сдачи дома и актуальные сведения о ходе строительства (ежемесячные фото, график строительства и ход его выполнения);
- сведения о квартирах/объектах, которые продаются и которые уже проданы (т.е. все доступные варианты для приобретения);
- условия продажи и проект договора купли-продажи будущего объекта.
При данных условиях у покупателя есть все инструменты для того, чтобы основательно проанализировать интересующий его объект и предварительно ознакомиться с условиями договора.
На этапе продажи.
Застройщик/девелопер может осуществлять продажу только тех объектов, специальные имущественные права в отношении которых будут зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Такая же регистрация специальных имущественных прав возможна только после получения права на выполнение строительных работ. То есть, покупатель при приобретении имущественных прав может быть уверен не только в том, что строительство происходит на основании надлежащих документов, но и в том, что именно этот объект никому другому еще не продан.
Кроме того, стоит отметить, что в каждом объекте строительства по установленной методологии будет определяться гарантийная доля - определенная часть будущих объектов недвижимости, финансируемых за счет средств заказчика/девелопера строительства и которые не могут быть им отчуждены до момента принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта с целью гарантирования достройки соответствующего объекта.
Сам договор об отчуждении заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Также он может быть заключен, если заказчик строительства обеспечит выполнение следующих критериев:
- наличие права собственности/пользования земельным участком;
- наличия действующих градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка;
- наличие действующего права на выполнение строительных работ;
- отсутствия факта остановки выполнения строительных работ до устранения нарушений законодательства в сфере градостроительной деятельности;
- отсутствия факта принятия в эксплуатацию объекта с законченным строительством;
- при наличии определенной гарантийной доли;
- при отсутствии обременения вещного права.
Как видим, сам факт выполнения данных критериев может придавать потенциальному покупателю определенную уверенность в дальнейшем процессе строительства и реальности» такого проекта.
В связи с существенными условиями договора Закон определяет, что в нем должны быть зафиксированы среди прочего:
- описание инженерного оборудования и конструктивных элементов, перечень оборудования, которое должно быть установлено, графическое изображение расположения объекта, общая площадь, краткий перечень строительных работ, которые должны быть произведены;
- цена, запланированный квартал и год принятия в эксплуатацию дома;
- сведения о заключении между заказчиком строительства и девелопером строительства договора об организации и финансировании строительства объекта (кроме того, покупатель имеет право требовать ознакомиться с таким договором);
- срок возврата покупателю средств при досрочном прекращении действия договора, который не может превышать 60 календарных дней со дня прекращения действия договора.
Какие преимущества подписания договора по новой процедуре?
Предметом договора является специальное имущественное право, на которое распространяются гарантии по защите права собственности (в том числе устранение препятствий в осуществлении специального имущественного права; признание специального имущественного права в случае его непризнания, нарушения, оспаривания; признание права собственности) после принятия в эксплуатацию объекта).Владелец специального права может обратиться в суд с требованиями: 1) окончания строительства объекта и принятия его в эксплуатацию; 2) признания права собственности на объект, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта.
После заключения данного договора покупатель имеет право отчуждать его с согласия заказчика строительства и/или девелопера строительства, и/или управляющего фонда финансирования строительства - если оплата была произведена частично, и без такого согласия. если оплата была произведена полностью. Кроме того, такой объект может быть предметом ипотеки и наследования.
Вторая и последующие продажи объекта строительства осуществляются на основании сделок, также подлежащих нотариальному заверению.
Влияние нового закона на деятельность застройщиков
Новые правила более жесткие и четкие. Проанализировав выше схему выбора и приобретения недвижимости, мы косвенно рассмотрели и изменения правил игры для застройщиков, внедренные для варианта "прямой" продажи имущественных прав.По поводу такой популярной «схемы» финансирование строительства как через жилищно-строительные кооперативы – то следует отметить, что Закон запрещает наличие ассоциированного членства в кооперативах, предметом деятельности которых является жилое, дачное, гаражное строительство. Со дня вступления в силу Закона такие ассоциированные члены считаются полноправными, а значит, получили право принимать участие в голосовании и управлении кооперативом. Следовательно, данный вариант финансирования строительства недвижимости, как следует из указанного, утратит свою актуальность.
Анализируя вышеизложенное, неоспорим тот факт, что Закон будет оказывать положительное влияние на «упорядочение» рынка первичной недвижимости, а предусмотренные им механизмы, будут способствовать защите прав и интересов покупателей от недостройки объектов недвижимости, затягивания их строительства и разнообразных мошеннических схем. Вместе с тем, все проблемные аспекты он не решает. Именно поэтому будем надеяться, что это только первый шаг по планомерной и продуманной реформе.
