Що змінюється для покупця, як для найменш захищеної сторони правовідносин.
На етапі вибору об’єкту. Закон встановлює вимоги до рекламування об’єктів житлового будівництва (житлових та нежитлових приміщень). Можуть пропонуватися до продажу лише ті об’єкти, стосовно яких:- у замовника будівництва вже є право власності або користування землею, на якій споруджується об’єкт та права на виконання будівельних робіт;
- у суб’єкта будівництва, який буде його реалізовувати (для об’єктів, які відносяться до середніх (СС2) та значних (СС3) наслідків) є відповідна ліцензія.
- реквізити документів;
- ідентифікатор об’єкту в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
- адреса веб-сайту замовника будівництва/девелопера/управителя фонду фінансування будівництва із передбаченою Законом інформацією:
- основні технічні характеристики будинку;
-відомості про замовника/девелопера/генерального підрядника;
- строк здачі будинку та актуальні відомості про хід будівництва (щомісячні фото, графік будівництва і хід його виконання);
- відомості про квартири/об’єкти, які продаються, та які вже продані (тобто всі «доступні» варіанти для придбання);
- умови продажу та проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта.
За даних умов у покупця є всі інструменти для того, щоб ґрунтовно проаналізувати той, об’єкт, що його зацікавить та попередньо ознайомитись із умовами договору.
На етапі продажу.
Забудовник/девелопер може здійснювати продаж тільки тих об’єктів, спеціальні майнові права щодо яких будуть зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така ж реєстрація спеціальних майнових прав можлива лише після отримання права на виконання будівельних робіт. Тобто, покупець під час придбання майнових прав може бути впевнений не лише в тому, що будівництво відбувається на підставі належних документів, але і в тому, що саме цей об’єкт нікому іншому ще не проданий.
Окрім того, варто зазначити, що в кожному об’єкті будівництва за встановленою методологією буде визначатись гарантійна частка - певна частина майбутніх об’єктів нерухомості, які фінансуються за рахунок коштів замовника/девелопера будівництва та які не можуть бути ним відчужені до моменту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта з метою гарантування добудови відповідного об’єкта.
Сам договір про відчуження укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Також він може бути укладений якщо замовник будівництва забезпечить виконання наступних критеріїв:
- наявність права власності/користування земельною ділянкою;
- наявності діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки;
- наявність діючого права на виконання будівельних робіт;
- відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- відсутності факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
- за наявності визначеної гарантійної частки;
- за відсутності обтяження речового права.
Як бачимо, сам факт виконання даних критеріїв може надавати потенційному покупцю певну впевненість у подальшому процесі будівництва і «реальності» такого проекту.
Щодо суттєвих умов договору Закон визначає, що в ньому мають бути зафіксовані серед іншого:
- опис інженерного обладнання та конструктивних елементів, перелік обладнання, яке повинно бути встановлено, графічне зображення розташування об’єкту, загальна площа, стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені;
- ціна та запланований квартал і рік прийняття в експлуатацію будинку;
- відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта (окрім того, покупець має право вимагати ознайомитись із таким договором);
- строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору.
Які переваги підписання договору за новою процедурою?
Предметом договору є спеціальне майнове право, на яке поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).Власник спеціального права може звернутись до суду із вимогами: 1) закінчення будівництва об’єкту та прийняття його в експлуатацію; 2) визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Після укладення даного договору покупець має право відчужити його за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо оплата була здійснена частково, та без такої згоди – якщо оплата була проведена повністю. Окрім того, такий об’єкт може бути предметом іпотеки та спадкування.
Друга та наступні продажі об’єкта будівництва здійснюються на підставі правочинів, що також підлягають нотаріальному посвідченню.
Вплив нового Закону на діяльність забудовників
Нові правила є більш жорсткими та чіткими. Проаналізувавши вище схему вибору та придбання нерухомості, ми опосередковано розглянули і зміни правил гри для забудовників, що впроваджені для варіанту «прямого» продажу майнових прав.Щодо до такої популярної «схеми» фінансування будівництва як через житлово будівельні кооперативи – то варто зазначити, що Закон забороняє наявність асоційованого членства в кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво. З дня набрання чинності Законом такі асоційовані члени вважаються повноправними, а отже, набули право приймати участь у голосуванні та управлінні кооперативом. Отже, даний варіант фінансування будівництва нерухомості, як вбачається із зазначеного вбачається, втратить свою актуальність.
Аналізуючи вищевикладене, беззаперечним є той факт, що Закон матиме позитивний вплив на «впорядкування» ринку первинної нерухомості, а передбачені ним механізми, сприятимуть захисту прав та інтересів покупців від недобудови об’єктів нерухомості, затягування їх будівництва та різноманітних шахрайських схем. Разом із тим, всіх проблемних аспектів він не вирішує. Саме тому сподіватимемось, що це лише перший крок із планомірної та продуманої реформи.
