Лицо может лишиться права собственности на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев

Напоминаем, что юридическая фирма «Доминанта» предлагает профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью. Мы тщательно проверяем договор, личность застройщика/продавца, оцениваем риски и ведем правовые разъяснения для клиента. У нас есть квалифицированныйе юристы по недвижимости в Одессе и Киеве.

Однако есть случаи, когда прекращение права собственности не является следствием непосредственного волеизъявления собственника. Их есть несколько, но в данной статье поговорим о таком как прекращение права на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев. Регулируются данные правоотношения статьей 365 Гражданского кодекса Украины.

Еще в Древнем Риме общую собственность считали своего рода аномальным явлением, поскольку у объекта нет единого хозяина. Данный вид собственности может возникать в результате наследования, приобретения имущества в браке и ряде других случаев, но практически всегда его существование приводит к конфликтам, а иногда и настоящим войнам между совладельцами.

В собственности нескольких человек может находиться любой объект имущества, но в рамках данной статьи будем рассматривать именно недвижимость.

С целью предоставить совладельцам возможность выхода из ситуации, когда они не могут прийти к согласию в пользовании своим общим имуществом, законодатель в ст. 365 ГК Украины прописал, что право собственника на часть в общем имуществе может быть прекращено без его согласия по решению суда при обращении других собственников в следующих случаях:

— часть незначительная и не может быть выделена в натуре

не определено на законодательном уровне какая именно часть в общем имуществе считается незначительной. Поэтому в каждом отдельном случае суд устанавливает это исходя из обстоятельств дела. В основном берется во внимание соотношение частей совладельцев, площади, которая приходиться на каждую долю. При определении части в жилом доме или квартире также важно учитывать норму жилой площади, установленную жилищным законодательством, поскольку, если площадь части ответчика не меньше этой нормы, то такая часть не должна считаться незначительной.  

Что касается выделения части в натуре, то в п. 6 постановления Пленума ВСУ «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» от 04.10.1991 г. № 7 (с последующими изменениями) сказано, что выделение в натуре доли жилого дома, что является общей долевой собственностью, возможно, если каждой из сторон (совладельцев) может быть выделено обособленную часть дома с самостоятельным выходом (квартиру).

— вещь неделимая

Гражданский кодекс Украины в ст. 183 определяет неделимой вещь, которую нельзя разделить без потери ее целевого назначения. Если дом еще можно разделить между собственниками путем выделения обособленных частей с самостоятельным выходом, то в квартирах это практически невозможно. Для суда необходимо предоставлять подтверждение неделимости объекта – заключение эксперта. На это обращал внимание и Верховный Суд Украины в постановлении от 02.07.2014 г. по делу № 6-68цс14, в котором отметил, что должны быть доказательства, а именно заключение судебной строительно-технической экспертизы о том, что техническая возможность разделить спорный дом между совладельцами отсутствует.

— совместное владение и пользование имуществом является невозможным

суды определяют невозможность совместного пользования и владения имуществом в случае, если сособственники не являются членами одной семьи, совместно не проживают и один из совладельцев не принимает участие в расходах на содержание имущества (ремонт, оплата жилищно-коммунальных услуг и т.д.), что вызывает конфликтные ситуации между совладельцами.

Верховный Суд Украины в своем решении по делу № 6-13984св07 от 03.10.2007 г. обратил внимание, что отказывая в иске о прекращении права собственности и выплате компенсации, суды не учли доводов истца относительно состава его семьи и невозможности совместного пользования совместной собственностью в связи с возникновением конфликтных ситуаций, которые приводят к травмированию психики его малолетних детей, и с учетом планировки квартиры, наличия у ответчицы, в отличие от него, другого жилья и фактического согласия на прекращение права общей собственности на спорную квартиру.

При этом стоит отметить, что возможность определения порядка пользования и возможность совместного пользования и владения в понимании п. 3 ч. 1 ст. 365 ГК Украины не являются тождественными. На это указал и Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в определении от 23.05.2012 г. по делу №6-11229ск12.

 — такое прекращение не причинит существенного вреда интересам собственника и членам его семьи

Это условие является решающим при вынесении судом решений по данной категории дел. На практике суды приравнивают его к наличию у совладельца в собственности другого жилья.

В завершение отметим, что для прекращения права совладельца на часть в праве совместной частной собственности достаточно любого одного из предусмотренных пунктами 1-3 ч. 1 ст. 365 ГК Украины оснований при условии, что такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи. Это неоднократно подтверждал Верховный Суд Украины в своих решениях (к примеру, в определении от 23.06.2010 г. по делу № 6-22505св09, в решении от 16.01.2012 г. по делу № 6-81цс11).

Суд выносит решение о прекращении права собственности на часть в общем имуществе при условии, что истец внесет на депозит суда стоимость этой части.