Плата за землю: уклоняться становится дороже

Одним из местных налогов является налог на имущество, в состав которого и входит плата за землю. Доход, полученный от такой платы является весомым источником наполнения местного бюджета, в связи с чем органы местного самоуправления должны быть заинтересованы в исполнении субъектами хозяйствования, размещенных на их территории своей налоговой обязанности.

Принцип платного использования земельных участков закреплен в ст. 206 Земельного кодекса Украины и реализуется органами местного самоуправления, путем установления ставок земельного налога и взимания платы за землю на основании ст. 33 Закона Украины «О местном самоуправлении». Согласно Налоговому кодексу Украины (НКУ) плата за землю состоит из земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной формы собственности.

Плата за землю, прежде всего, зависит от условий пользования земельным участком – он находится в вашей собственности либо вы его арендуете. Пользование земельным участком, который находится в вашей собственности, является основанием для уплаты налога за него.

Порядок платы за землю четко регламентирован ст. 269-289 НКУ. Плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков и паев, а также постоянные землепользователи земельных участков государственной и коммунальной формы собственности. Законом, а именно ст. 281 НКУ предусмотрены льготы в виде освобождения от уплаты налогов для физических лиц – инвалиды 1-2 группы, физические лица, которые воспитывают трех и более детей до 18 лет, пенсионеры по возрасту, ветераны войны и лица пострадавшие в результате катастрофы на ЧАЭС. Указанные лица освобождаются от уплаты налога только по одному земельному участку по каждому виду пользования в граничных нормах, предусмотренных ст. 281 НКУ. Что касается юридических лиц, то санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, общественные организации, основанные инвалидами и соответствующие дополнительно выдвигаемым требованиям, базы и центры олимпийских и параолимпийских подготовок, учреждения, дошкольные и общеобразовательные учебные учреждения и др.(ст. 282 НКУ) также освобождаются от уплаты земельного налога. Плательщики единого налога 4 группы освобождаются от уплаты земельного налога за участки, которые используются в сельскохозяйственном производстве, но такое освобождение не распространяется на арендную плату.

Объектом налогообложения выступают земельные участки и паи, которые находятся в собственности и пользовании. Базой налогообложения является нормативно-денежная оценка земельного участка с учетом коэффициента индексации или площадь земельного участка нормативно-денежная оценка которых не произведена.

Ставки земельного налога устанавливаются местными советами в границах, предусмотренных НКУ, а именно:

— за земельные участки, нормативная оценка которых проведена не более 3% от стоимости такого земельного участка;

— для земельных участков общего пользования не более 1% от нормативной денежной оценки;

— за с/х угодья не менее 0,3%, но не более 1% от нормативной денежной оценки;

— земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании субъектов хозяйствования не более 12% от нормативной оценки (ст. 274 НКУ)

Основанием для начисления платы за землю является договор аренды, в котором предусмотрены все существенные условия, в том числе размер арендной платы. Законом предусмотрено, что размер арендной платы не может быть меньшим, чем размер земельного налога, установленного для соответствующей категории земельных участков, но не более чем 12% от нормативной денежной оценки, за исключением случаев определения арендатора на конкурентных основах.

Пользование земельным участком может быть следующих видов:

— в зависимости от оформления:

 – документарное – подтвержденное соответствующими документами, разрешающими право пользования и / или владения земельным участком;

— бездокументарное – при отсутствии разрешающих документов, но осуществляя фактическое пользование земельным участком.

По данному вопросу сформирована четкая позиция ВСУ (дело № 3-383гс15). Пользование земельным участком предприятием без правоустанавливающих документов делает невозможным получение (имело последствия неполучения) местным советом дохода в виде арендной платы, который был бы получен, если бы право местного совета не было нарушено хозяйствующим субъектом. Таким образом, бездокументарное пользование не освобождает от обязанности уплаты арендной платы. В подтверждение данной позиции рассмотрим постановление ВСУ по делу № 21-3078а16 от 12.09.2017 г. (аналогичное постановление № 21-804а16 от 08.06.2016 г.). ВСУ четко установил, что факт приобретения физическим лицом права собственности на здание или его часть, расположенные на арендованном земельном участке, автоматически означает переход права пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. Обязанность осуществлять арендную плату за земельный участок на котором расположено приобретенное имущество возникает у нового пользователя независимо от внесения изменений в существующий договор аренды, либо подписание нового. Неоформленное договором пользование земельным участком не освобождает от обязанности уплаты арендной платы, неосуществление которой в дальнейшем может иметь последствия в виде ответственности с применением финансовых санкций.

Процесс оформления договора аренды, в котором арендодателем выступает ОМС является достаточно затратным и трудоемким процессом, на пути реализации которого встречается множество трудностей. Как это используют землепользователи? В целях затягивания уплаты земельного налога землепользователи часто «растягивают» удовольствие оформления документов на несколько лет. Хотя справедливости ради стоит сказать, что зачастую причиной такой затяжки являются действия должностных лиц ОМС. Однако даже в этом случае необходимо «быть начеку»! ВСУ от 17.02.2016 г. по делу № 3-1160г15 установил, что именно на землепользователя возлагается обязанность совершить ряд определенных действий по изготовлению и согласование технической документации по землеустройству и дальнейшему обращению в территориальный орган Госземагентства с заявлением о регистрации земельного участка. В результате чего этому земельному участку присваивается кадастровый номер, который является неотъемлемой частью договора аренды. ВСУ занял следующую позицию: если землепользователь не совершает указанные действия, то он затягивает с оформлением договора аренды, что в свою очередь имеет последствием уклонение от арендной платы, а следовательно, с такого землепользователя необходимо взыскать в местный бюджет неполученный доход за срок на который затянулось оформление договора аренды.

Положительной тенденцией стало взыскание доходов, полученных землепользователем от использования безосновательно приобретенного земельного участка в виде неоплаченной арендной платы. На ОМС возлагается ответственность за постоянное проведение контрольных мероприятий за законным использованием земельных участков, находящихся в собственности либо пользовании. Урегулированность земельных отношений необходима для предотвращения неправомерного использования земельных участков, в результате чего местные бюджеты недополучают доходы в виде платы за землю, которая принадлежит им на законных основаниях.

Таким образом судебная практика формируется все больше в сторону фискальной позиции но всё-таки остаются спорными некоторые вопросы, например обоснованность взыскания недополученной платы за землю с единоналожников, поэтому принимая решение в части оплаты за землю рекомендуется обратится за советом к юристу, чтоб понимать возможные последствия  с учетом конкретных обстоятельств.