Вниманию владельцев «ипотечных» квартир: мораторий на взыскание утрачивает силу с 21.04.2021 года!

Мораторий вводился до вступления в силу закона, который бы урегулировал вопрос погашения такой задолженности.

Принятый в прошлом году Кодекс Украины по процедурам банкротства предложил вариант решения такой ситуации и предусматривал отмену моратория с 21 октября 2020 года.

16 июля 2020 года Верховная Рада приняла закон о продлении действия моратория на взыскание имущества по валютным кредитам до 2022 года. Однако, Президент его ветировал и вернул со своими предложениями, в частности, о продлении моратория лишь на 6 месяцев.

16 сентября 2020 года Верховная Рада повторно приняла закон с предложениями Президента, поэтому с 21 апреля 2021 года мораторий прекратит действие и кредиторы смогут инициировать/возобновить процедуру обращения взыскания на ипотечное имущество.

Поскольку уже через пол года банки начнут обращать взыскание на имущество, а в своих замечаниях Президент указал, что таких проблемных долгов является 44 тыс. договоров на общую сумму 29 млрд грн, считаем, что многим будет полезно ознакомиться со следующими возможными вариантами развития событий.

Если собственник жилого помещения (ипотекодатель) не предпринимает никаких действий:

1-й вариант: банк регистрирует за собой право собственности на имущество или сразу продает его любому лицу-покупателю на основании соответствующей оговорки в ипотечном договоре (при наличии такового).

Все жильцы обязаны по письменному требованию нового собственника добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жильцы не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Любые последующие требования банка по уплате долга по кредиту будут недействительны.

2-й вариант: если есть решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки, то имущество в рамках исполнительного производства реализуется на публичных торгах, что также является основанием для выселения всех жильцов.

В то же время, если средств от реализации Дома/квартиры не хватило, ипотекодатель обязан будет удовлетворить остальные требования кредитора.

Ипотекодатель может избежать обращения взыскания на жилье, воспользовавшись вариантом, который предложен Кодексом Украины по процедурам банкротства.

Чтобы оставить за собой право собственности на квартиру/дом и продолжить в нем проживать, ипотекодатель имеет право подать в суд заявление о своей неплатежеспособности (банкротстве).

Сразу обращаем внимание, что подготовка заявления, всех необходимых документов и открытие производства судом займет длительное время. Поэтому начать процедуру неплатежеспособности должнику нужно минимум за 1-2 месяца до прекращения действия моратория.

В рамках данной процедуры еще в течение четырех лет банк обязан будет согласиться на реструктуризацию кредита в иностранной валюте, который обеспечен ипотекой квартиры или жилого дома, является единственным местом проживания семьи должника, на условиях, которые определены Кодексом Украины из процедур банкротства.

Размер долга, подлежащего выплате в рамках реструктуризации, определяется следующим образом:

• размер долга в иностранной валюте, определяется в гривне по курсу НБУ на дату открытия производства по делу о неплатежеспособности физического лица;
• в размер долга не включаются штрафные санкции и пеня (только тело кредита и начисленные проценты);
• долг нужно будет уплатить в размере рыночной стоимости квартиры или жилого дома (для определения такой стоимости банк будет заказывать оценку), другая часть подлежит прощению;
• если до открытия производства в деле о неплатежеспособности кредит частично погашен, то размер долга уменьшается пропорционально погашенной части кредита (например, если было возвращено 70% кредита, то оплатить нужно будет 30% от рыночной стоимости квартиры).

То есть так будет определяться «новое тело кредита», которое нужно будет выплатить кредитору. На него дополнительно будут начисляться проценты.

Срок, в течение которого должна быть уплачена реструктуризированная задолженность и проценты, которые на нее начисляются:

Условия реструктуризации относительно срока и процентов будут зависеть от площади «ипотечного» жилья.

1. Если общая площадь квартиры, обремененной ипотекой, не превышает 60 м² или жилая — 13,65 м² на каждого члена семьи должника, а общая площадь дома не превышает 120 м² — на «новое тело кредита устанавливается процентная ставка в размере украинского индекса ставок по двенадцатимесячным депозитам физических лиц в гривне (UIRD 12 в гривне, значение которого можно найти на сайте Минфина и, по состоянию на 02.11.20 г., составляет 8,66 % годовых), увеличенной на 1%, и срок погашения требований составляет 15 лет.

2. Если общая площадь квартиры превышает 60 м² или жилая площадь превышает 13,65м² на каждого члена семьи должника, или если общая площадь дома, обремененного ипотекой, превышает 120 м² на «новое тело кредита устанавливается процентная ставка в размере UIRD 12, увеличенного на 3%, а срок погашения требований залогового кредитора составляет 10 лет.

Членами семьи должника в данном случае считаются члены семьи должника, которые проживали в квартире или жилом доме, являющемся предметом обеспечения, на момент заключения ипотечного договора и проживают на момент открытия производства по делу о неплатежеспособности, а также дети этих лиц, которые родились после заключения ипотечного договора.

Учитывая, что до окончания действия моратория осталось не так много времени, владельцам единственного жилья, предоставленного в качестве обеспечения валютных кредитов, стоит уже сегодня уделить внимание этой ситуации, проконсультироваться при необходимости с юристами и выбрать наименее «болезненный» вариант выхода из нее.