Как правильно оформить задаток при продаже квартиры?

Хотим напомнить, что юридическая компания «Доминанта» предоставляет комплексное сопровождение сделок с недвижимостью. Мы проверяем и анализируем документы, оцениваем риски, даем содержательные консультации. Если вам нужен квалифицированный юрист по недвижимости в Киеве или Одессе, обращайтесь в «Доминанта». Участие нашей юридической фирмы — гарантия эффективности ваших инвестиций.

Передача задатка может сопровождаться заключением предварительного договора между сторонами (вариант 1) или же передачу денежной суммы может подтверждать лишь расписка (вариант 2).

Рассмотрим первый вариант. С целью гарантирования заключения сделки по купле — продажи недвижимости стороны для подтверждения своих намерений заключают предварительный договор. В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и вывозится из квартиры.

В предварительном договоре также фиксируется денежная сумма (задаток), которую передает покупатель за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить намерения и обеспечить выполнение предварительного договора. В большинстве случаев, такой задаток в дальнейшем используется продавцами для оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры, оплаты задолженности по коммунальным платежам, тем самым он обеспечивает именно скорейшее выполнение сторонами взятых на себя обязательств — продавца на продажу недвижимости, а покупателя — на покупку недвижимости.

В рассматриваемом варианте стороны заключили предварительный договор о купле-продаже квартиры и зафиксировали передачу задатка. Согласно ч. 1 ст. 635 ГК Украины предварительным является договор, по условиям которого стороны обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме основного договора, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме. Договор купли-продажи квартиры имеет письменную форму и нотариально удостоверяется, соответственно и предварительный договор должен иметь такую же форму. Стороны заключили договор в письменной форме и нотариально удостоверили, согласно этому он является действительным, поскольку соответствует требованиям законодательства Украины. 

Однако, следует учитывать тот факт, что задатком может быть обеспечено только действительное обязательство. Предварительный договор же содержит условия, на которых будет заключен основной договор. Таким образом, статья 571 Гражданского кодекса Украины определяющая правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком не применяется в случае заключения предварительного договора, а, следовательно, оплаченная сумма должна быть возвращена покупателю независимо от причин, по которым не состоялась основная сделка.

 Рассмотрим вариант №2.  Стороны договорились о продаже квартиры. Покупатель заплатил денежную сумму в качестве задатка, что оформлено всего лишь распиской. В данной ситуации необходимо установить правовую природу заключенного договора.

Как было сказано в первом варианте, предварительный договор купли – продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Статья 220 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки. То есть, денежные средства должны быть переданы покупателю только в том размере, в котором они были получены. Кроме того, если бы оказался от сделки покупатель по своей инициативе – деньги также ему должны быть возвращены, поскольку и в этом случае действует все тоже правило  ничтожной сделки.

Следовательно, неправильное оформление передачи части денег за квартиру, может быть как плюсом, так и минусом для сторон. Если покупатель передумает заключить сделку, то деньги должны быть ему возвращены в силу требований закона. В свою очередь  продавец, потратившийся на подготовку сделки, – остается ни с чем. А вот в случае отказа продавца – деньги подлежат возврату покупателю только в том размере, в котором были получены, поскольку положения о задатке не подлежат применению в случае заключения предварительного договора.