Нова спроба врегулювання діяльності рієлторів: проект закону про брокерську діяльність

Нагадаємо, що це вже не перша спроба виведення діяльності рієлторів у правове поле, оскільки ще в липні минулого року до Державної регуляторної служби подавалася перша запропонована редакція даного закону, а на початку червня 2020 року у Верховній Раді було зареєстровано проєкт Закону «Про рієлтерську діяльність в Україні», який активно обговорювали та критикували, оскільки він позбавляв власників можливості самостійно продавати чи здавати в оренду власну нерухомість та фактично встановлював монополію на ринку рієлторських послуг. Наразі даний проєкт знаходиться на розгляді в профільному комітеті й маємо надію, що там і залишиться.

Оскільки саме робота та діяльність рієлторів, або як правильніше буде їх називати, брокерів у сфері нерухомості, на законодавчому рівні не врегульована, не встановлено їхній правовий статус, їхня діяльність регулюється лише засадами громадського регулювання. Варто звернути увагу, що законодавством не передбачено жодного виду відповідальності для працівників у даній сфері господарської діяльності, саме тому пропонуємо вам розглянути найголовніші положення із запропонованого Закону.

По-перше, проєктом закону чітко окреслено коло осіб, які матимуть право займатися брокерською діяльністю, а також вимоги до таких осіб. Розмежовано такі поняття, як: «агент з нерухомості», «брокер з нерухомості» та «суб’єкт брокерської діяльності». Агент з нерухомості виконуватиме обов’язки помічника брокера з нерухомості та здійснюватиме свою діяльність на основі договору із суб’єктом брокерської діяльності. Щоб отримати свідоцтво агента з нерухомості потрібно буде пройти професійну підготовку у формі навчання за відповідною програмою та тестування, яке відбувається після проходження навчання. Агенти нерухомості, які матимуть загальний трирічний (або більше) досвід роботи в складі суб’єкта брокерської діяльності або на підставі цивільно-правового договору, зможуть скласти кваліфікаційний іспит та отримати кваліфікаційний сертифікат брокера з нерухомості, що підтверджуватиме їхній професійний статус.

Суб’єкт брокерської діяльності за новим Законом – це зареєстрований в установленому законодавством порядку суб’єкт господарювання незалежно від його організаційно-правової форми (тобто, це може бути як юридична особа, так і фізична особа-підприємець), у складі якого працює хоча б один брокер з нерухомості, має свідоцтво на право зайняття брокерською діяльністю у сфері нерухомості.

Відомості про агентів, брокерів з нерухомості, а також суб’єктів брокерської діяльності повинні будуть бути включені у відповідні Державні реєстри, а їхні професійна підготовка буде забезпечуватися навчальними центрами саморегулівних організацій, котрі на ряду з кваліфікаційно-дисциплінарною комісією будуть здійснювати контроль над їхньою діяльністю.

По-друге, на законодавчому рівні буде встановлено, що суб’єкти брокерської діяльності, брокери з нерухомості, агенти з нерухомості та замовники за порушення вимог законодавства з питань брокерської діяльності у сфері нерухомості будуть нести цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність відповідно до закону. Зокрема, передбачено такі відповідні дисциплінарні стягнення: зупинення дії кваліфікаційного сертифіката брокера з нерухомості, позачергове підтвердження кваліфікації та виключення суб’єкта господарювання з Державного реєстру. Окрім того, суб’єкти брокерської діяльності нестимуть відповідальність за недобросовісну рекламу, а також відповідальність за порушення законодавства про рекламу в порядку, визначеному Законом.

По-третє, найбільш цікавими в даному Законі є положення, які визначають правові засади для взаємодії рієлторів із суб’єктами, які розміщують в мережі Інтернет на веб-порталах інформацію про купівлю-продаж або оренду нерухомості.

Для розміщення такої інформації суб’єкту брокерської діяльності потрібно буде зареєструватися на такому порталі, крім того, якщо в таких порталів виникатимуть питання щодо достовірності інформації про нерухомість, розміщеної на їхніх сторінках брокером чи агентом з нерухомості, вони можуть направити до ФДМУ інформацію про таких осіб з метою перевірки їхньої діяльності та вжиття відповідних заходів. Вважаємо, що такого роду положення в Законі покликані забезпечити відкритість та прозорість оголошень про купівлю-продаж нерухомості, які містяться в мережі Інтернет.

ВАЖЛИВО: Дія цього Закону не буде розповсюджуватися на операції з нерухомістю (продаж, купівля, оренда тощо), що здійснюються самостійно особами, які є власниками такої нерухомості, або особами, які володіють зазначеною нерухомістю на законних підставах. Крім того, брокерські послуги повинні будуть надаватися виключно на підставі відплатного письмового договору про надання брокерської послуги у сфері нерухомості.

Як висновок варто зазначити, що прийняття даного Закону – це загалом позитивний крок для регулювання сфери продажу нерухомості, а саме рієлторської діяльності, оскільки Закон покликаний зменшити ризики покупців та продавців, а також захистити їх від так званих «сірих рієлторів». Однак, на нашу думку, більш вагомий вплив на ринок нерухомості мають «чорні реєстратори» та «чорні нотаріуси», котрі своїми діями можуть позбавити власника його нерухомості, а недобросовісні рієлтори в даному випадку повноваженнями щодо посвідчення або реєстрації будь-яких угод із нерухомістю не володіють, вони лише можуть надати неякісні послуги клієнту, котрий звернувся до них за допомогою у сфері нерухомості.