Наслідки прийняття плану зонування в м. Одесі

У відповідності до ст. 18 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», план зонування територій розробляється на підставі генерального плану населеного пункту та має за мету створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об’єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об’єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів.

Головна перевага, прийняття рішення про зонування території — це встановлення наперед відомих правил гри, коли інвестор, ще до придбання чи отриманням в оренду земельної ділянки одразу знає, що саме він зможе побудувати на ній. При цьому сам зонінг повинен сприяти зниженню рівня корупції, адже коли немає наперед встановлених зрозумілих правил, та при фінансовуму чи адміністративному тиску можливо все.

По суті зонінг є невід’ємною частиною генерального плану міста. Так, місто ділиться на певні зони, в яких встановлюються різні містобудівні допуски і обмеження. У самому генплані просто зазначено цільове призначення території, наприклад, рекреаційна.  В свою чергу в зонінгу проводиться конкретизація і поділ на певні зони, наприклад, де будуть розміщуватися громадські місця, зона туризму, пансіонати, зона відпочинку.

Ухвалення зонінгу повинно спрощувати процедуру отримання дозволу на будівництво для приватних осіб, малого та середнього бізнесу, створювати сприятливі можливості для інвесторів реалізувати нові проекти. Крім того, план зонування території повинен оберігати ареали історичних забудов чи природоохонних зон шляхом заборони будівництва в них, та стимулювати інвестиції в розвиток інших зон міста, де є в цьому потреба.

Проте, що саме отримала Одеса в реальності з прийняття даного документа поки ще незрозуміло.

Ще під час обговорення проект зонування піддавався нещадній критиці як в частині визначення історичного ареалу міста, так і в частині визначення розміру та статусу прибережних зон.

Деякі із зауважень були враховані, так наприклад, в кінцевому плані зонування з’явилась зона історичного ареалу «Французький бульвар».

Найбільше запитань виникає у зв’язку із затвердженням пляжної зони, оскільки більшість пляжів в Приморському районі міста є намивними. Вони разом з траверсами та пірсами складають гідротехнічні споруди. Користуючись цим, ОМР фактично не дотрималась вимоги  щодо 100-метрової захисної зони від урізу води вглиб суходолу. При цьому статус самих прибережних схилів ніяким чином не визначений.

В розміщеній на сайті інформації зазначається, що разом з прийняттям рішення про зонування було вирішено:

— доручити управлінню архітектури та містобудування до затвердження ОМР кордонів території парку санаторію ім. Горького за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 165 і до прийняття детального плану території берегових схилів від парку ім. Шевченко до 16 ст. Великого Фонтану з урахуванням створення парку «Ювілейний» не надавати містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок території і не погоджувати проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок за вказаною адресою (в тому числі, для розміщення підприємств громадського харчування);

— доручити департаменту комунальної власності не виносити на розгляд ОМР питання по розробці проектів відведення земельних ділянок та про затвердження проектів відведення земельних ділянок на території берегових схилів від парку ім. Шевченко до 16 ст. В.Фонтану до затвердження проекту землеустрою щодо встановлення меж прибережної захисної смуги Чорного моря відповідно до чинного законодавства.

Яким саме документом надано таке «доручення» невідомо, при цьому в самому  документі про затвердження зонування про таку «заборону» немає ні слова, а формулювання «доручити не надавати умови» замість заборони здійснювати такі дії нагадує одеське прислів’я: «если нельзя, но очень хочется то можно».

Події останніх днів, коли були знищені два дореволюційні будинки, які щоправда раніше були виключені з переліку об’єктів культурної спадщини, привернули увагу населення до проблеми забудови території міста та проблеми не врахування необхідності збереження деяких об’єктів архітектурного надбання, оскільки знесення будівель з метою спорудження  на їх територіях чергових багатоповерхових будинків відповідало плану зонування.

Думаю час покаже які реальні наслідки матиме прийняття плану зонування територій в нашому місті і проявить як його переваги та недоліки. Однак, вже сьогодні можемо сказати, що навіть при всій його недосконалості затвердження плану зонування все ж таки є позитивним кроком. Наявність його навіть в недосконалому  вигляді є кращим за повну відсутність регулювання, оскільки в такому випадку в рази збільшується вірогідність виникнення корупційної складової з метою отримання зацікавленими особами необхідних рішень та дозволів. Окрім того, затвердження зонінгу надає громадськості  додаткові переваги та інструменти  контролю за процесом забудови територій міста.