Не так все просто, як здавалося! Розірвання договору оренди землі с/г призначення

Юридична компанія «Домінанта» надає комплексний супровід угод з нерухомістю. Ми перевіряємо та аналізуємо документи, оцінюємо ризики, даємо змістовні консультації. Якщо вам потрібний кваліфікований юрист з нерухомості в Києві або Одесі, звертайтесь у «Домінанта». Участь нашої юридичної фірми є гарантією ефективності ваших інвестицій.

У земельний комплекс таких господарюючих суб'єктів, як правило, входить величезна кількість земель, власниками яких є фізичні особи.

Чинне законодавство встановлює як мінімальний строк оренди такої землі – 7 років, так і максимальний – 50 років.

Згідно зі статистикою Держгеокадастру станом на 01.01.2018 року в Україні укладено 4 900 000 договорів оренди земельної частки, з них із фермерськими господарствами – 750 000 договорів. Більшість договорів (2 300 000) укладені строком на 8-10 років.

Не дивно, що між орендодавцем та орендарем виникають спори стосовно земель с/г призначення, які передані в оренду.

Крім того, якщо звернутися до офіційної статистики Верховного Суду, то можна зробити висновок, що тільки за перші пів року роботи новоствореного органу на розгляд Касаційного цивільного суду в складі Верховного суду надійшло 2939 скарг, що стосуються справ, що виникають із земельних правовідносин. Тобто, можемо сміливо говорити про те, що земельні спори досить поширене явище.

У яких же випадках можна розірвати договір оренди землі?

Чинним законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

• за угодою сторін;
• за рішенням суду.

Крім цього, законодавець передбачив, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо ж інше не передбачено законом або договором.

Так, у постанові Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду від 16.05.2018 р. у справі № 420/504/16-ц суд погодився з рішенням суду першої інстанції, який задовольнив вимоги орендаря про розірвання договору в односторонньому порядку. У даній справі ключове значення придбав пункт договору оренди, у якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору без настання будь-яких умов.

Також, відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами зобов'язань, передбачених ст.24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору.

Так, для дострокового розірвання договору оренди землі можуть бути такі підстави:

• якщо ініціатором виступає власник земельної ділянки (орендодавець) — нецільове використання земельної ділянки, несплата орендної плати, екологічна шкода ділянці від діяльності орендаря, її забруднення та засміченість тощо;
• якщо ініціатором виступає орендар – створення перешкод орендарю в користуванні земельною ділянкою та ін.

До найбільш поширеним підставою розірвання договору оренди землі с/г призначення є несплата орендної плати.

По суті, основною метою договору оренди є отримання плати, у грошовому або іншому еквіваленті. У свою чергу, недотримання даних умов договору тягне його розірвання.

КГС ВС у справі № 484/3687/16-з від 11.07.2018 р, яка стосувалася розірвання договору оренди землі з підставою неналежного виконання іншою стороною зобов'язань за договором, а саме сплати орендної плати не в повному обсязі, у своїй постанові дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки підставою для розірвання договору є саме несплата орендної плати в повному розмірі. Якщо ж орендар виплачує орендну плату, але в меншому розмірі, то орендодавець має право вимагати сплати оренди в повному обсязі і звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної плати.

Як підсумок, можемо сказати, що практика розгляду земельних спорів досить велика і Верховний Суд постійно визначає нові підходи, тим самим, формуючи актуальну практику. Крім того, варто зазначити, що в такому типі договорів необхідно прописувати більш детально умови розірвання, а інакше можна натрапити на судові тяжби.