Продовження договору оренди земельної ділянки на той же строк і на тих же умовах або висновки Великої Палати ВС не указ для інших Палат!

Юридична компанія «Домінанта» надає комплексний супровід угод з нерухомістю. Ми перевіряємо та аналізуємо документи, оцінюємо ризики, даємо змістовні консультації. Якщо вам потрібний кваліфікований юрист з нерухомості в Києві або Одесі, звертайтесь у «Домінанта». Участь нашої юридичної фірми є гарантією ефективності ваших інвестицій.

За змістом ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» після закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який виконував свої обов'язки належним чином, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Для реалізації цього переважного права він повинен повідомити орендодавця про свій намір продовжити договір до закінчення строку дії договору, у строк зазначений договором, але не пізніше, ніж за 1 місяць до його закінчення. До цього повідомлення орендар повинен додати проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди його умови можуть бути змінені сторонами, а в разі недосягнення згоди за його істотними умовами, переважне право орендаря – припиняється. Орендодавець зобов'язаний у місячний строк розглянути запропоновану редакцію додаткової угоди та узгодити її умови з орендарем, у разі досягнення згоди, сторони підписують додаткову угоду.

Відповідно до ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено іншу підставу для продовження договору – продовження використання земельної ділянки орендарем та відсутність письмових заперечень з боку орендодавця щодо продовження договору, які повинні бути спрямовані орендарю протягом 1 місяця з дня закінчення строку дії договору. У такому випадку додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами в місячний строк в обов'язковому порядку.

Певний час судова практика трактувала дану норму закону таким чином, що насправді в ст. 33 йдеться не про двох окремих підставах, а по суті, тільки про одне – про переважне право орендаря, яке він може реалізувати, строго дотримуючись умови, описані в статті.

Тобто в разі, якщо орендар направив вчасно на адресу орендодавця повідомлення і проект додаткової угоди, але орендодавець його проігнорував, тоді продовжуючи користуватися земельною ділянкою через місяць після закінчення строку оренди, орендар має право вимагати від орендодавця укладення додаткової угоди. Така позиція не зовсім відповідає буквальному тлумаченню ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», що було в подальшому зазначено Верховним судом.

Сум'яття в застосуванні ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» вносить його вимога про обов'язкове укладення додаткової угоди, якої немає в ст. 764 Цивільного кодексу України, що встановлює наслідки продовження користування орендованим майном після закінчення строку договору оренди.

Враховуючи правову проблему правозастосування даної статті, одна зі справ, що ґрунтується на зазначеній статті, була передана на розгляд Великої Палати ВС.

Роз'яснюючи порядок застосування ст.33 ЗУ «Про оренду землі», ВП ВС у постанові від 10.04.2018 р. у справі № 594/376/17 вказала, що підстави, передбачені ч. 1-5 ст. 33, а також ч. 6 ст. 33 зазначеного Закону це різні підстави для «відновлення» орендних відносин.

При цьому, за ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» сторони укладають договір оренди (додаткову угоду до нього) на новий строк. При цьому істотні умови договору оренди можуть бути змінені сторонами, це стосується як самого строку оренди, так і інших його істотних умов, у т. ч. ціни. Для застосування ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» необхідна наявність наступних юридичних фактів:

• орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди;
• до закінчення строку дії договору у встановлений строк він повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк;
• до листа повідомлення він доклав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендарю про наявність заперечень і своє рішення.

Частина 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлює іншу підставу для «поновлення» договору оренди – продовження використання земельної ділянки орендарем та відсутність письмових заперечень від орендодавця протягом 1 місяця з дати закінчення строку оренди.

У цьому випадку, договір оренди землі продовжується рівно на той же строк, на який був укладений раніше, і на тих же умовах. Сторони, у т. ч. орендодавець, у такому випадку не має права наполягати на зміні умов договору.

Для відновлення орендних відносин за ч. 6 ст. 33 зазначеного закону, на думку ВП ВС необхідна наявність наступних юридичних фактів:

• орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди;
• до закінчення строку дії договору у встановлений строк він повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк;
• до листа повідомлення він доклав проект додаткової угоди;
• продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення терміну дії договору оренди;
• орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

На нашу думку, така позиція ВС не зовсім відповідає вимогам закону, адже хоча ВП ВС і вказала що ч.1-5 і ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» є різними підставами для продовження оренди, але водночас він вказав, що для застосування ч. 6 ст. 33 по суті необхідне дотримання умов, передбачених ч. 1-5 цієї ж статті, що є абсурдом.

Разом з тим, наступна справа в цій же області, яка дійшла Верховного Суду, і на яку ми хотіли б звернути увагу, була розглянута палатою з розгляду справ щодо земельних відносин і права власності Касаційного господарського суду.

Судді даної палати, на нашу думку, поставилися до даної проблеми більш відповідально й обгрунтовано.

Так, у постанові ВС від 10.09.2018 р у справі № 920/739/17 дана палата ВС погодилася з тим, що за змістом ст.33 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути відновлений як в ході реалізації переважного права орендаря (ч. 1-5 Ст. 33), так і в разі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

При цьому для відновлення договору оренди за ч. 1-5 ст. 33, так само як і ВП ВС, ВС вказав, що необхідна наявність наступних юридичних фактів:

• орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди;
• до закінчення строку дії договору у встановлений строк він повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк;
• до листа повідомлення він доклав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендарю про наявність заперечень і своє рішення.

Водночас для поновлення договору за ч. 6 ст. 33 (продовження використання земельної ділянки) необхідний наступний юридичний склад:

• користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди та відсутність заперечень орендодавця проти такого використання (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» не потрібно. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і знаходиться в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність таких заперечень, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній злагоді».

Цікавим та правильним є також висновок про те, що в разі продовження використання земельної ділянки та відсутності заперечень від орендодавця, орендар має право звернутися з вимогою про визнання укладеною Угоди про поновлення договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк. Орендодавець, в свою чергу має право в будь-який час до укладення угоди про відновлення договору оренди звернутися з позовом до орендаря з вимогою про звільнення земельної ділянки.

Тобто договір оренди землі вважатиметься укладеним лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо йдеться у ч.8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». При цьому відмова або затягування укладення додаткової угоди до договору оренди може бути оскаржена в суді.

Такі висновки палати ВС, з нашої точки зору, відповідають духу закону більш ніж висновки БП ВС, проте чи могла палата Верховного Суду, по суті, відступити від висновків, викладених у постанові Великої палати?

Враховуючи таку правову невизначеність, надалі кожна зі сторін матиме право посилатися на протилежні висновки, зроблені Верховним Судом, і сподіваємося, дана проблема буде вирішена на рівні Великої Палати ВС.

Проте, на жаль, відкритим залишилося ще одне питання. У який строк має бути укладена додаткова угода про поновлення договору оренди на той самий строк із підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»? У місячний строк з моменту закінчення договору? У місячний строк після закінчення строку для надання заперечень орендодавцем? У місячний строк з дня подання відповідного листа та проекту додаткової угоди орендарем орендодавцю незалежно від закінчення строку договору оренди?

Сподіваємося найближчим часом ВС дасть відповідь і на це питання.