Верховний суд України змінив позицію щодо порядку визначення початкової ціни для продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах

До останнього часу при розгляді справ про звернення стягнення на предмет іпотеки суди керувались Пленумом ВССУ №5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» від 21.03.2012 року, пунктом 42 якого було встановлено, що «Резолютивна частини рішення суду в разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки має відповідати вимогам як статті 39 Закону України «Про іпотеку», так і положенням пункту 4 частини першої статті 215 ЦПК. Зокрема, у ньому в обов’язковому порядку має зазначатись: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; спосіб реалізації предмета іпотеки — шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу шляхом надання права іпотекодержателю на продаж предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації (при цьому суд може зазначити, що початкова ціна встановлюється на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій)» При цьому, враховуючи тривалий час розгляду зазначеної категорії справ та зміну вартості нерухомого майна під час розгялуд справи кредитори та  суди зазвичай користувались зазначеним положенням та просили звернути стягнення на предмет іпотеки саме за ціною, що має бути встановлена під час здійснення виконавчого провадження.

Однак через 4 роки Верховний Суд України вирішив змінити встановлений підхід до порядку визначення початкової ціни в рішенні суду, встановивши, що ціна має бути виражена в рішенні суду саме в грошових одиницях.

Зазначена позиція обґрунтована тим, що відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Стаття 41 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.

Так само частина восьма статті 54 Закону України «Про виконавче провадження» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, установлює, що примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, Закон України «Про іпотеку» визначає спеціальний порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі деякі специфічні правила для здійснення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з частиною першою статті 39 Закону України «Про іпотеку» у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

З огляду на вищенаведене, нормою частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» передбачений перелік компонентів, які є обов’язковими для вказівки судом у рішенні про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його реалізації, в тому числі й реалізації на прилюдних торгах. При цьому, виходячи зі змісту поняття «ціна», як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, в розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» суд повинен установити початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації на прилюдних торгах, тобто чітко визначити ціну предмета в грошовому вираженні, зазначивши її в рішенні.